מצלמות בבית המשותף: מה מותר, מה אסור ומה קובעים המפקחים
למה זה בכלל שאלה?
מצלמת אבטחה נראית כמו דבר פשוט: קונים, מחברים ומתקינים מעל הדלת. אבל בבית משותף כמעט כל מקום שאפשר לתלות בו מצלמה הוא רכוש משותף. הקיר החיצוני, הלובי, חדר המדרגות והגג שייכים לכל בעלי הדירות יחד. וכמעט כל מצלמה שמצלמת אותם מצלמת גם את השכנים, את האורחים שלהם ואת מי שיוצא ונכנס.
לכן מצלמות הן אחד המקורות הנפוצים לסכסוכים בין שכנים, ותביעות בעניין הזה מגיעות דרך קבע למפקחים על רישום מקרקעין. במאמר אני מסכם מה עולה מפסיקת המפקחים: מתי בעל דירה רשאי להתקין מצלמה בעצמו, מתי נדרשת החלטה של האסיפה הכללית, מה אסור בכל מקרה, ומה כדאי לעשות כדי לא להגיע לבית המשפט.
הערה חשובה: בין המפקחים יש מחלוקת גלויה בשאלה המרכזית, אם בעל דירה רשאי להתקין מצלמה ברכוש המשותף בלי אישור האסיפה. התשובה עשויה להיות תלויה בלשכה שבה התיק יידון. בהמשך אציג את שתי הגישות.
בקצרה: שבעה כללים
מצלמה שמכוונת לדלת, לחלון, לחצר או לחניה של שכן תוסר, לפי כל הגישות. גם עצם האפשרות שהיא תצלם מספיקה.
מצלמה שמצלמת רק את דלת הכניסה שלך והמטר הסמוך לה הותרה ברוב המקרים, גם אצל המפקחים המחמירים.
מצלמה שמצלמת את השטחים המשותפים, כמו הלובי, השביל, המדרגות או החצר: לפי הגישה הרווחת נדרשת החלטה של האסיפה הכללית. לפי גישה מקלה זה שימוש סביר, כל עוד לא מצלמים שטח פרטי.
מערכת מצלמות של הבית מותקנת בהחלטה של האסיפה הכללית, לפחות ברוב רגיל, באסיפה שכונסה כדין ולא בהחתמה מדלת לדלת.
החלטה כזו מחייבת גם את המיעוט, כולל ההשתתפות בעלות. אבל כדאי שהאסיפה תקבע גם כללי שימוש: מי צופה, מתי ולכמה זמן נשמר החומר.
הנטל על מי שהתקין: הוא צריך להוכיח שהמצלמה לא מצלמת את השכנים, וגם שמצלמה היא "מצלמת דמה" אם הוא טוען כך.
המפקח מוסמך להורות על הסרה, העתקה או כיסוי של מצלמה, אבל לא לפסוק פיצוי כספי על הפגיעה בפרטיות. פיצוי כזה תובעים בבית המשפט.
המסגרת המשפטית בשתי דקות
רכוש משותף. כל חלקי הבניין שאינם הדירות עצמן, ובהם הקירות החיצוניים, הגג, הלובי וחדר המדרגות, הם רכוש משותף של כל בעלי הדירות. ההגדרה מופיעה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הפסיקה חוזרת ומדגישה שגם הקיר החיצוני של דירה הוא רכוש משותף, ולא "הקיר שלי" (תיק 7/151/2015, נתניה, 2016; תיק 8/296/2013, חיפה, 2015; תיק 7/97/2022, נתניה, 2026).
שימוש סביר. כל בעל דירה רשאי להשתמש ברכוש המשותף שימוש רגיל וסביר בלי לבקש רשות, כל עוד אינו מונע שימוש דומה משכניו. שימוש שחורג מכך, כמו שינוי או תפיסה של שטח, מחייב החלטה של בעלי הדירות.
פרטיות. חוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981, אוסר בין היתר לצלם אדם כשהוא ברשות היחיד. דירה, חצר צמודה ופתח הדלת הם רשות היחיד המובהקת.
מי מכריע. סכסוך בין בעלי דירות על שימוש ברכוש המשותף נדון לפני המפקח על רישום מקרקעין, שיש לו סמכות של שופט בית משפט שלום בעניינים אלה (סעיף 72 לחוק המקרקעין).
בעל דירה שמתקין מצלמה בעצמו
זו השאלה השכיחה ביותר: שכן מתקין מצלמה מעל דלת הכניסה, על הקיר החיצוני או בלובי, ושכן אחר דורש להסיר אותה. כאן המפקחים חלוקים, והם עצמם אומרים זאת במפורש. המפקחת בחיפה כתבה ש"קיימות מספר גישות בקרב המפקחים ביחס להתקנת מצלמות ברכוש המשותף, חלקם סבורים כי יש לקבל לכך את הסכמת האסיפה הכללית, וחלקם סבורים כי מדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף" (תיק 8/213/2025, חיפה, 2026).
הגישה המחמירה (הרווחת)
העיקרון: התקנת מצלמה ברכוש המשותף אינה שימוש סביר, ולכן דרושה החלטה של האסיפה הכללית.
הגבול: מותר לצלם רק את השטח הפרטי של המתקין, למשל את דלת הכניסה שלו.
היכן נפסק כך: פתח תקווה, חולון, נתניה, נצרת ועכו, ובמידה רבה גם ירושלים ואשדוד.
דוגמאות: תיקים 6/557/2018 (פ"ת); 4/512/2019 ו-4/168/2019 (חולון); 7/200/2018 ו-7/97/2022 (נתניה); 9/101/2020 ו-9/163/2020 (נצרת); 8/64/2019 (עכו).
הגישה המקלה
העיקרון: בימינו מצלמות אבטחה נפוצות, והתקנה שלהן היא שימוש סביר שאינו טעון אישור.
הגבול: אסור לצלם חלונות, דלתות, חצר או שטח פרטי של שכן.
היכן נפסק כך: בעיקר חיפה, וכן החלטה ישנה בירושלים.
דוגמאות: תיקים 8/15/2014, 8/296/2013, 8/71/2021, 8/19/2022, 8/345/2024 ו-8/213/2025 (חיפה); 49/10 (ירושלים).
הגישה המחמירה נוסחה כך: "בעל דירה בבית משותף המבקש להתקין מצלמה בשטחי הרכוש המשותף, הכוללים על פי רוב את מבואת הכניסה לבית המשותף, חדר המדרגות, קירותיו החיצוניים של הבית המשותף וגגותיו, אינו יכול לעשות כן באופן חד צדדי" (תיק 6/557/2018, פתח תקווה, 2021). ובמילים אחרות: "בעל דירה לא יהיה רשאי להתקין מצלמות הפונות לרכוש המשותף לצורך תיעוד המרחב הציבורי... גם אם הדבר נועד כדי לשמור על בטחונו הפרטי" (תיק 8/64/2019, עכו, 2019).
הגישה המקלה נוסחה כך: "כל עוד המצלמות אינן מצלמות פתחי חלונות או דלתות של התובע או החצר שבשימוש הייחודי ואינן מופנות לשטח פרטי... התקנתן מהווה שימוש סביר והן אינן טעונות אישור האסיפה הכללית" (תיק 8/71/2021, חיפה, 2022).
יש גם עמדה ביניים, ולמעשה זו נקודת המפגש בין הגישות. גם מפקחים מחמירים השאירו על כנה מצלמה שמכוונת רק לדלת הדירה של מי שהתקין אותה. בירושלים נקבע שאפשר להשאיר מצלמות "ובלבד שאלה יצלמו את דלת הכניסה לדירת הנתבעים בלבד והמטר הסמוך לה ולא כל מקום אחר על פני הרכוש המשותף" (תיק 1/330/2019, ירושלים, 2020). כך נפסק גם בבאר שבע ובנתניה (תיק 2/50/2019, באר שבע, 2022; תיק 7/148/2016, נתניה, 2017).
שינוי בחזות הבניין: באשדוד נקבע שגם מצלמה על קיר חיצוני שאינה פוגעת בפרטיות של איש משנה את חזות הבניין, ולכן "דורשת הסכמה ולו ברוב רגיל מקרב בעלי הדירות" (תיק 2/43/2024, אשדוד, 2025).
מצלמה שמצלמת את השכן: הקו האדום
בנקודה הזו אין מחלוקת. מצלמה שמכוונת לדלת, לחלון, לחצר או לחניה של שכן תוסר, תועתק או תכוסה, לפי כל הגישות. הסיבה פשוטה: "בעל דירה בבית משותף זכאי להתהלך בתחומי הבית המשותף בין בדירתו ובין ברכוש המשותף מבלי שתיפגע זכותו לפרטיות" (תיק 7/151/2015, נתניה, 2016).
מספיקה האפשרות לצלם
לא צריך להוכיח שהשכן באמת צפה במצלמה. מצלמה עם ראש מתכוונן, שאפשר להטות אותה בקלות לכיוון דירה אחרת, מספיקה כדי ליצור תחושת מעקב: "די בהיתכנות האמורה ודי בעובדה שייתכן ובהטיה קלה של ראש המצלמה ניתן לשנות את טווח הצילום שלה כדי לעורר אצל בעל הדירה הסמוכה את החשש שמא עוקבים אחריו" (תיק 7/148/2016, נתניה, 2017).
הנטל על מי שהתקין
מי שמתקין מצלמה צריך להוכיח שהיא לא מצלמת את השכנים: "על המבקש את התקנת המצלמה להוכיח, שמיקום המצלמה וזווית הצילום אינם מתעדים את בעלי הדירות האחרים או את באי ביתם" (תיק 8/357/2024, חיפה, 2025). כך גם מי שטוען שמדובר ב"מצלמת דמה". מבחינת השכן, גם מצלמת דמה משדרת שהוא מצולם (תיק 9/101/2020 ותיק 9/163/2020, נצרת).
גם לא מהשטח הצמוד
מצלמה שמותקנת בחצר הצמודה או על עמוד בשטח הפרטי של בעל הדירה אינה פטורה מהכלל. אם היא מצלמת את השכן, היא תוסר (תיק 7/151/2015, נתניה; תיק 4/512/2019, חולון, 2021). מנגד, מותר להתקין מצלמות שמגנות על הרכוש, כל עוד הן מכוונות לשטח הפרטי של המתקין בלבד: "אין מניעה שהנתבעים יתקינו מצלמות המגנות על קניינם, אך יש לעשות זאת באופן שאינו פוגע בתובעים" (תיק 8/345/2024, חיפה, 2026).
"אני רק אוסף ראיות"
טענה שהמצלמה נועדה לתעד מטרדים או הטרדות של שכן לא הצדיקה מעקב אחריו. גם הקלטה שמופעלת רק בתנועה לא שינתה את התוצאה (תיק 7/151/2015, נתניה). החריג היחיד שמצאתי היה מקרה שבו בנו של השכן פגע בכוונה במכלי הגז של המתקין. שם המפקחת לא הורתה להסיר את המצלמות (תיק 13/31/2020, עכו, 2021).
מצלמות של הבית: מה הוועד והאסיפה צריכים לדעת
בניגוד למצלמה פרטית, מערכת מצלמות שהבית מתקין לצורכי ביטחון ומניעת ונדליזם היא צעד לגיטימי ומקובל: "החלטה של אסיפת דיירים להתקין מצלמות בשטחי הרכוש המשותף לצרכי אבטחה ומניעת ונדליזם היא החלטה לגיטימית ומקובלת, ובתנאי שאינה משמשת למעקב פסול ברשות היחיד" (תיק 7/140/2024, נתניה, 2025).
איזה רוב נדרש?
הדעה המקובלת היא שמספיק רוב רגיל של בעלי הדירות: "ככלל, הרוב הדרוש להתקנת מצלמות המתעדות את הרכוש המשותף, הוא רוב רגיל מקרב בעלי הדירות בבית המשותף" (תיק 6/408/2024, פתח תקווה, 2024). כך נקבע גם בחולון ובנתניה (תיק 4/168/2019; תיק 7/200/2018). כמה החלטות מזכירות פסק דין של בית המשפט המחוזי בערעור (עש"א 17591-04-21) שדרש הסכמה של כל בעלי הדירות, אבל לא הכריעו לפיו. כשהמצלמות פוגעות דווקא בבעל דירה מסוים, למשל מצלמה שמצלמת את דלתו בלבד, ייתכן שרוב לא יספיק (תיק 6/557/2018; תיק 7/151/2015).
אסיפה, לא החתמה
ההחלטה צריכה להתקבל באסיפה כללית שכונסה כדין, של בעלי הדירות הרשומים. איסוף חתימות מדלת לדלת בלי אסיפה לא נחשב החלטה כשרה (תיק 4/168/2019, חולון; תיק 6/408/2024, פתח תקווה; תיק 2/43/2024, אשדוד). מנגד, הוכר אישור בדיעבד, וגם הסכמה מכללא: כשרוב בעלי הדירות שילמו גבייה מיוחדת שנועדה לרכישת המצלמות, הדבר ביסס את הסכמת הרוב (תיק 223/13, חיפה, 2014).
ההחלטה מחייבת גם את המיעוט
החלטה כדין מחייבת את כל בעלי הדירות, כולל ההשתתפות בעלות. בתל אביב נקבע שכאשר רוב מוחלט החליט שיש צורך ביטחוני, ההוצאה היא חלק מ"החזקה תקינה" של הבית ומחייבת גם את המתנגד (תיק 5/456/2017, תל אביב, 2019). מערכת המצלמות עצמה, כולל מכשיר ההקלטה (DVR), היא רכוש משותף. בעל דירה שפירק אותה על דעת עצמו חויב להחזיר אותה (תיק 5/976/2020, תל אביב, 2021).
כללי שימוש: לא רק "איפה", אלא גם "מי צופה"
החלטה טובה לא מסתפקת בהתקנה. היא קובעת גם כללי שימוש. בנתניה המפקח הורה לאסיפה להתכנס ולקבוע את מיקומי המצלמות וזוויות הצילום, למי יש גישה לחומר, מתי מותר לעיין בו ומה נעשה בו (תיק 7/140/2024, נתניה, 2025). במקרה אחר נקבע שהצעה להעמיד את החומר לעיון הוועד "בתיאום מראש" אינה מספיקה כשמדובר במצלמות פרטיות של בעל דירה (תיק 8/64/2019, עכו).
מה קורה כשמגיעים למפקח?
הסמכות
המפקח דן בפגיעה בפרטיות כחלק מהסכסוך על השימוש ברכוש המשותף. הוא מוסמך להורות על הסרה, העתקה או כיסוי של מצלמה (תיק 7/151/2015; תיק 4/512/2019; תיק 6/408/2024). לעומת זאת, תביעה לפיצוי כספי בגין עוגמת נפש, הטרדה או מטרד היא תביעה נזיקית, ואינה בסמכות המפקח (תיק 13/31/2020; תיק 4/512/2019; תיק 9/101/2020). מכאן שמי שרוצה פיצוי על הפגיעה בפרטיות עצמה צריך לתבוע בבית המשפט.
הסעדים
הסרה והחזרת המצב לקדמותו, כולל סתימת חורים וצביעת הקיר, בתוך 7 עד 60 יום.
העתקה או הסטה של המצלמה לנקודה שמצלמת רק את דלת המתקין, כיסוי של חלק מהעדשה, או צמצום מספר המצלמות. במקרה אחד נדרש אישור של איש מקצוע שההסטה בוצעה (תיק 1/299/2004, ירושלים, 2013).
הסרה על תנאי: המצלמות יוסרו אלא אם יתקבל אישור של רוב בעלי הדירות בתוך תקופה שנקבעה (תיק 8/357/2024, חיפה; תיק 2/43/2024, אשדוד).
צו לעתיד שאוסר להתקין מצלמות ברכוש המשותף בלי החלטת אסיפה (תיק 9/101/2020, נצרת; תיק 4/168/2019, חולון).
ההוצאות
ההוצאות שנפסקו נעו בין "כל צד נושא בהוצאותיו" לבין סכומים של עשרות אלפי שקלים. בדרך כלל ההוצאות נפסקו על התיק כולו, שכלל גם רכיבים אחרים, ולא רק על המצלמות. הסיור של המפקח בבניין הכריע בהרבה מהתיקים: מה רואים מהעדשה, ולאן היא פונה.
מדריך מעשי
לוועד הבית שרוצה להתקין מצלמות
כנסו אסיפה כללית כדין, עם הודעה מראש ונושא מפורש על סדר היום. אל תסתפקו בהחתמה.
הציגו תכנית: כמה מצלמות, היכן בדיוק, לאן כל אחת פונה. ודאו שאף מצלמה לא מכוונת לדלת, לחלון או לחצר של דירה.
החליטו על כללי שימוש: מי צופה (למשל רק חבר ועד אחד), מתי (רק לאחר אירוע), כמה זמן נשמר החומר, ולמי מותר להעביר אותו (למשל למשטרה בלבד).
תעדו את ההחלטה בפרוטוקול חתום, כולל התקציב וחלוקת העלות.
תלו שלט שמודיע שהמקום מצולם. זו המלצה מעשית לפי עקרונות הגנת הפרטיות, והיא מקובלת גם בהנחיות הרשות להגנת הפרטיות. ההחלטות שסקרתי לא דנו בשאלה הזו.
לבעל דירה שרוצה מצלמה פרטית
כוונו את המצלמה רק לדלת הכניסה שלכם והמטר הסמוך לה, או לחניה ולחצר שצמודות לדירתכם.
העדיפו מצלמה קבועה על מצלמה ממונעת, מעט מצלמות על הרבה, וגובה נמוך על גבוה.
שמרו צילום מסך של שדה הראייה של המצלמה. אם תהיה תביעה, הנטל להוכיח את זווית הצילום יהיה עליכם.
אם אתם רוצים לצלם שטחים משותפים, בקשו מהוועד להעלות את הנושא לאסיפה הכללית. אל תתקינו על דעת עצמכם.
שקלו חלופות: מצלמה בתוך הדירה שמכוונת לפתח, אזעקה, סורגים או מצלמת רכב.
לשכן שמרגיש מצולם
פנו קודם לשכן ולוועד, בכתב. הרבה סכסוכים נפתרים בהסטת המצלמה בכמה סנטימטרים.
צלמו את המצלמה ואת כיוונה, ושמרו את ההתכתבות.
אם אין ברירה, הגישו תביעה למפקח על רישום מקרקעין, וכללו בה את כל הטענות בתביעה אחת. פיצול טענות לתביעות נפרדות נחסם בעבר (תיק 6/514/2020, פתח תקווה, 2021).
זכרו שהמפקח לא יפסוק פיצוי כספי על הפגיעה בפרטיות. תביעה כזו מגישים בבית המשפט.
לסיכום
מצלמות הן כלי לגיטימי לשמירה על הבית ועל הרכוש, והפסיקה לא שוללת אותן. היא דורשת דבר אחד: שההחלטה תתקבל בדרך הנכונה, ושהמצלמה תשמור על הבית בלי לעקוב אחרי השכנים. ועד שעושה את זה נכון חוסך לעצמו ולשכנים סכסוך, הוצאות ושנים של יחסים עכורים.
עו"ד בועז מאירימייצג בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים לפני המפקחים על רישום מקרקעיןהצוק 5, מעלה אדומים · 054-5306012
המאמר נועד למידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת צעדים.
תגובות