המתחזק וחברת הניהול בבית המשותף: סיכום פסיקת המפקחים על רישום מקרקעין
עו"ד בועז מאירי
על הסיכום
הסיכום מרכז את פסיקת המפקחים על רישום מקרקעין בעניין "מתחזק" כמשמעותו בסעיף 71 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובעניין חברות ניהול ואחזקה בבתים משותפים. המונח בלשון החוק הוא "מתחזק"; "חברת ניהול" הוא הכינוי המקובל, ולא כל חברת ניהול היא מתחזק. ההבחנה הזו היא חוט השני של הפסיקה, ולכן הסיכום פותח בה.
מתחזק או חברת ניהול: ההבדל בקצרה
ההבדל נקבע לפי אופן המינוי, ולא לפי העבודה שהחברה עושה בפועל או לפי הכינוי שלה בהסכם. ממנו נגזרים כל שאר ההבדלים:
אופן המינוי: מתחזק: הוראה בתקנון, החלטת בעלי דירות המחזיקים שני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 71(ב)(1)), או הסכמי ניהול פרטניים עם הרוכשים. חברת ניהול (ספק שירותים): החלטת הנציגות, מכוח סמכותה להתקשר עם ספקים (סעיף 69).
הצד להתקשרות: מתחזק: בעלי הדירות. חברת ניהול (ספק שירותים): הנציגות.
מעמדה מול הנציגות: מתחזק: "הזרוע הארוכה של הנציגות"; הנציגות ממשיכה להתקיים ושומרת על סמכויותיה. חברת ניהול (ספק שירותים): קבלן מטעם הנציגות, כמו חברת ניקיון או מעליות.
תביעה נגד בעל דירה: מתחזק: רשאי לתבוע לפני המפקח את חלק בעל הדירה בהוצאות ואת שכרו (סעיפים 72(ג), 73). חברת ניהול (ספק שירותים): רק הנציגות תובעת לפני המפקח; תביעת החברה עצמה מועברת לבית משפט השלום.
חובות כספיות: מתחזק: חובות הגזבר (סעיף 71(ד)), לרבות חשבון בנק ייעודי על שם הבית. חברת ניהול (ספק שירותים): לפי ההסכם; ניהול חשבונות הבית נשאר בידי הנציגות.
החלפה וסיום: מתחזק: החלטת בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71(ב)(2)). חברת ניהול (ספק שירותים): לפי ההסכם ודיני החוזים.
עיקרי ההלכות
מתחזק הוא מעמד סטטוטורי, לא תיאור תפקיד. חברה שמספקת שירותי ניהול בפועל, ואפילו גובה דמי ניהול שנים, אינה מתחזק אלא אם מונתה באחת הדרכים שהחוק והפסיקה מכירים בהן (תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025); תיק 12/102/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 8.3.2022); תיק 12/105/2022 (אשדוד, אלעד אזר, 6.8.2023)).
שלוש דרכי מינוי: הוראה בתקנון (בדרך כלל תקנון מוסכם), החלטת בעלי דירות ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1), או הסכמי ניהול פרטניים עם בעלי הדירות עצמם, לרבות בחוזי המכר לפי סעיף 6א לחוק המכר (דירות) (תיק 6/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 2.9.2021); תיק 6/66/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 21.6.2021); תיק 9/163/2024 (נצרת, עינת מידן בלום, 6.3.2025); תיק 13/111/2020 (עכו, יובל וסרקרוג, 27.8.2020)).
החלטת נציגות אינה ממנה מתחזק. התקשרות של הנציגות עם חברת ניהול מכוח סעיף 69 היא התקשרות עם ספק שירותים, כמו חברת ניקיון או מעליות (תיק 4/390/2021 (חולון, אורי שלומאי, 11.12.2024); תיק 1/457/2015 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 5.7.2016); תיק 08/566/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 6.4.2025); תיק 7/54/2010 (נתניה, אסתי שחל, 6.11.2011)).
המעמד קובע את הסמכות: מתחזק רשאי לתבוע בעל דירה לפני המפקח (סעיפים 72(ג) ו-73); חברת ניהול שאינה מתחזק אינה יכולה להיות צד לפני המפקח, ותביעתה מועברת לבית משפט השלום (תיק 9/163/2024 (נצרת, עינת מידן בלום, 6.3.2025); תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025); תיק 4/415/2019 (חולון, אורי שלומאי, 7.4.2021); תיק 8/652/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 17.3.2025)).
גם מתחזק תובע לפני המפקח רק בעילה של חוק המקרקעין (חלק בהוצאות לפי סעיף 58 ושכרו לפי סעיף 71(ג)), ולא בעילה חוזית מתוך הסכם הניהול (תיק 12/18/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 17.2.2021); תיק 5/415/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 12.9.2013); תיק 1/340/2016 (ירושלים, אורן סילברמן, 13.9.2016)).
מתחזק הוא "זרועה הארוכה של הנציגות", אך הנציגות אינה מתפרקת מסמכויותיה: היא רשאית לתבוע בעצמה גם כשיש חברת ניהול, ואף לתבוע את המתחזק עצמו ללא החלטת אסיפה (תיק 3/143/2019 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 21.3.2021); תיק 1/370/2014 (ירושלים, אביטל שרייבר, 20.4.2023); תיק 5/88/2021 (תל אביב, דגנית קציר-ברין, 28.10.2021); תיק 6/718/2024 (נתניה, ארז שטיינברג, 4.10.2026)).
חובת בעל דירה לשלם היא מוחלטת. אין קיזוז, ואין התניה של התשלום בטיב השירות; טענות נגד המתחזק מתבררות בתביעה נפרדת (תיק 6/561/2019 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 29.9.2022); תיק 6/334/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.4.2023); תיק 2/198/2017 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 15.6.2021); תיק 3/298/2020 (חולון, אורי שלומאי, 29.12.2021)).
חברת הניהול אינה מוסמכת לפטור בעל דירה מתשלום, אינה רשאית להעמיס על הבית הוצאות פרטיות שלה, ובונוס שאינו בהסכם טעון החלטת אסיפה (תיק 5/458/2021 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 24.6.2021); תיק 1/231/2012 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 23.2.2014); תיק 6/218/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 13.11.2023)).
על מתחזק חלות חובות הגזבר לפי סעיף 71(ד) וסעיף 16 לתקנון המצוי, ובכלל זה ניהול כספי הבית בחשבון בנק ייעודי על שם הבית (תיק 4/14/2022 (חולון, אורי שלומאי, 27.10.2024); תיק 5/921/2019 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 4.9.2024)).
החלפת מתחזק טעונה החלטה של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71(ב)(2)); אין "ואקום" של מתחזק, והמעמד נשמר עד להחלפה (תיק 01/05/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 6.8.2024); תיק 05/779/2016 (תל אביב, אביטל שרייבר, 12.6.2022); תיק 6/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 2.9.2021)).
1. מתחזק או ספק שירותים: ההבחנה היסודית
סעיף 71 לחוק המקרקעין מסדיר את המתחזק: מי שבעלי הדירות התקשרו עמו לניהול הבית והחזקתו התקינה. המפקחים חוזרים ומדגישים שחוק המקרקעין "אינו מקנה מעמד ל'חברת ניהול' אלא ל'מתחזק'", ושאלמלא הייתה החברה מתחזק לא הייתה יכולה להיות צד להליך לפני המפקח לפי סעיף 72(ג) (תיק 05/407/2019 (תל אביב, אביטל שרייבר, 27.10.2021)).
ההבחנה נוסחה בבהירות ב-(תיק 1/457/2015 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 5.7.2016)): יש להבחין בין מתחזק, ש"הופך לחלק אינטגראלי מהבית המשותף" ונבחר באסיפה הכללית ברוב הנדרש בחוק, לבין חברת ניהול שהנציגות שוכרת כ"ספק שירות". באותו מקרה הסכם הניהול נחתם עם הנציגות ובחירת החברה באסיפה לא נעשתה ברוב הנדרש, ולכן החברה לא הייתה מתחזק. עם זאת, הנציגות רשאית להתקשר עם חברת ניהול כספק, ושכרה הוא חלק מהוצאות הניהול שבעלי הדירות חייבים בהן.
כך גם ב-(תיק 3/107/2011 (רחובות, דגנית קציר-ברין, 31.12.2012)): נציגות רשאית להתקשר עם ספקי שירותים, ובהם חברת ניהול, ללא אישור מיוחד של האסיפה (סעיף 69), אך "אין בהם כדי להקנות לספק השירות מעמד של 'מתחזק' כמשמעות מונח זה בחוק". וב-(תיק 7/54/2010 (נתניה, אסתי שחל, 6.11.2011)): התקשרות הנציגות עם חברת ניהול "אינה שונה מהתקשרות הנציגות עם חברת ניקיון ו/או עם חברה אחרת", ולכן די בה ברוב רגיל לפי סעיף 12(א) לתקנון המצוי. ראו גם (תיק 9/65/2013 (נצרת, יובל וסרקרוג, 16.12.2014)) (נותני שירותים חיצוניים אינם מתחזק, ולכן לא נדרש רוב מיוחד) ו-(תיק 9/163/2024 (נצרת, עינת מידן בלום, 6.3.2025)) ("היא התקשרות ככל התקשרות חוזית של הנציגות עם ספקים וקבלני שירותים כגון: חברת ניקיון, חברת מעליות וכו'").
למעמד יש נפקות מעשית רחבה. ב-(תיק 01/135/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 12.9.2022)) נקבע שחברת ניהול שאינה מתחזק "לא באה להחליף את הנציגות... אלא משמשת כקבלן מטעם הנציגות", ולכן גם אם מינויה פגום אין בכך כדי לפגוע בתביעת הנציגות. ב-(תיק 6/30/2023 (פתח תקווה, מאיר פורת, 9.1.2023)) נקבע שמשום שהחברה היא חברת ניהול ולא מתחזק, "האחריות לדאוג לתחזוקת הרכוש המשותף מוטלת על נציגות הבית המשותף ולא על חברת הניהול במישרין". וב-(תיק 5/454/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 11.2.2014)) נקבע שבין שהחברה מתחזק ובין שהיא נותנת שירותים, ההתקשרות עמה היא חוזית, וזכות העיון של בעלי הדירות מתממשת מול הנציגות, המוסמכת לדרוש את המסמכים מהחברה.
2. מינוי מתחזק
שלוש הדרכים
הפסיקה מכירה בשלוש דרכים למינוי מתחזק: הוראה בתקנון; החלטת בעלי דירות ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1); והסכמי ניהול פרטניים עם בעלי הדירות, לרבות בחוזי המכר מכוח סעיף 6א לחוק המכר (דירות) (תיק 6/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 2.9.2021); תיק 6/66/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 21.6.2021); תיק 9/163/2024 (נצרת, עינת מידן בלום, 6.3.2025); תיק 13/111/2020 (עכו, יובל וסרקרוג, 27.8.2020); תיק 8/652/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 17.3.2025)).
תקנון: ב-(תיק 6/66/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 21.6.2021)) נקבע שמשקבעו הצדדים בתקנון המוסכם כי "הבית יתוחזק על ידי חברת ניהול", זהו אומד דעתם המפורש, והתקנון מחייב גם מי שרכש דירה לאחר רישומו; לכן החברה היא מתחזק והמפקח מוסמך לדון בתביעתה. ראו גם (תיק 3/298/2020 (חולון, אורי שלומאי, 29.12.2021)) (תקנון מוסכם הקובע ניהול באמצעות מתחזק, הסכם שנחתם בידי חברי ועד שהוסמכו בהסכם השיתוף, ואשרור באסיפה), (תיק 7/282/2022 (נתניה, ארז שטיינברג, 28.5.2024)) (תקנון מוסכם שקבע שחברת ניהול תספק את השירותים) ו-(תיק 7/3/2020 (נתניה, ארז שטיינברג, 4.12.2023)) (מינוי בתקנון המוסכם של בית מלון). מנגד, ב-(תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025)) נקבע שסעיף בתקנון העוסק ב"חברת ניהול" ומסמיך את הנציגות להתקשר עמה אינו מינוי מתחזק.
החלטת רוב: המפקחים דורשים הוכחה של הרוב בפועל, בדרך כלל בפרוטוקול אמין. ב-(תיק 12/102/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 8.3.2022)) נקבע שסעיף 71(ב) דורש "הסכמה פוזיטיבית" של בעלי דירות המחזיקים לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף, ומשלא הוכחה אסיפה תקפה החברה אינה מתחזק. ב-(תיק 8/30/2023 (חיפה, עינת מידן בלום, 20.2.2024)) לא הוכח חלקם של התובעים ברכוש המשותף ולכן לא הוכח רוב של שני שלישים. ב-(תיק 5/20/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 13.9.2013)) הוכח מינוי ברוב של 12 מתוך 14 בעלי דירות. ראו גם (תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025)) ("תנאי בסיסי למינוי התובעת כגוף מתחזק הוא שיתקיים הרוב הדרוש למינויה, שהוא שני שלישים מבעלי הדירות") ו-(תיק 5/143/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 22.5.2013)).
הסכמים פרטניים וחוזי מכר: ב-(תיק 6/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 2.9.2021)) חתמו רוכשי יחידות הנופש בהסכמי המכר ובהסכמי ניהול על התקשרות ישירה עם החברה ושילמו לה, ולכן היא מתחזק. ב-(תיק 2/74/2009 (באר שבע, ש. הייזלר, 7.11.2009)) (2009) נקבע ש"ניתן לראות בחתימת בעלי הדירות על הסכם הניהול כהסכמה למינויה של חברת הניהול 'כמתחזק', על כל המשתמע מכך". ב-(תיק 6/486/2017 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 23.2.2020)) נקבע שחברת ניהול שהיא מתחזק מכוח הסכמי ניהול פרטניים רשאית לתבוע לפי סעיף 71(ג) יחד עם סעיפים 72 ו-73, וחתימה על הסכם השיתוף נחשבת חתימה על הסכם הניהול. אבל ב-(תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025)) נקבע שגם הסכמים פרטניים טעונים רוב של שני שלישים, וב-(תיק 4/415/2019 (חולון, אורי שלומאי, 7.4.2021)) שסעיף בהסכם המכר אינו מקים מעמד מתחזק (ספק אם הוא עומד בסעיף 6א(ב) לחוק המכר).
מה אינו מינוי
החלטת נציגות: "החלטת הנציגות אינה יכולה להחליף החלטה של האספה הכללית בהתאם לרוב הדרוש למינוי מתחזק" (תיק 4/390/2021 (חולון, אורי שלומאי, 11.12.2024)). מינוי או החלפה של מתחזק "צריכות להתקבל בהסכמה פרטנית של בעלי הדירות ברוב הקבוע בחוק, ולא בהחלטה של הנציגות" (תיק 08/566/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 6.4.2025)). ראו גם (תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025); תיק 2/112/2024 (באר שבע, ברק ליפשיץ, 20.4.2025)) ו-(תיק 7/54/2010 (נתניה, אסתי שחל, 6.11.2011)). מתן שירותים בפועל ותשלום לאורך זמן: ב-(תיק 12/105/2022 (אשדוד, אלעד אזר, 6.8.2023)) שילמה בעלת החנות לחברה דמי ניהול כשלוש וחצי שנים, ובכל זאת נקבע שאין בכך הסכמה מכללא או השתק ההופכים את החברה למתחזק. ב-(תיק 12/102/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 8.3.2022)) נקבע שחתימת הסכם עם הנציגות ומתן שירותים בפועל "אין הדבר הופך אותה בדיעבד למי שמונתה כדין לשמש כמתחזק". ב-(תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025)) נקבע, בהסתמך על עניין אלגרבלי בבית המשפט העליון כפי שהובא בהחלטה, ש"מתחזק" לעניין הסמכות הוא רק מי שמונה לפי התנאים הפרוצדורליים של סעיף 71(ב), ולא די באספקת שירותים בפועל.
הסכם עם היזם בלבד: הסכם בין חברת הניהול לבין היזם אינו מקים מעמד מתחזק כלפי בעלי הדירות (תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025); תיק 5/405/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 10.7.2016)); גם הסכם עם בעל נכסים יחיד אינו מספיק (תיק 13/111/2020 (עכו, יובל וסרקרוג, 27.8.2020)).
מגמה הפוכה: יש החלטות שבהן הכירו המפקחים במעמד על סמך התנהגות. ב-(תיק 05/779/2016 (תל אביב, אביטל שרייבר, 12.6.2022)) נקבע שהחברה שימשה מתחזק לפי התקנון ולפי המשך התחזוקה בפועל שבעלי הנכסים קיבלו, וב-(תיק 6/241/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.2.2025)) נדחתה הטענה שמינוי המתחזק פג, שכן הנתבעת שילמה לו לאורך השנים ולא הציגה מתחזק אחר. ההבדל הוא שבמקרים אלה היה בסיס ראשוני למינוי (תקנון או מינוי קודם), והשאלה הייתה רק אם הוא נמשך.
ריפוי פגמים, השתק ומעשה בית דין
אשרור בדיעבד: ב-(תיק 01/91/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 21.3.2024)) נקבע שהרוב הדרוש חתם על המינוי, "וגם אם היה פגם הוא תוקן תוך כדי ההליך". ב-(תיק 3/298/2020 (חולון, אורי שלומאי, 29.12.2021)) אושרר המינוי באסיפה כללית. ב-(תיק 01/05/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 6.8.2024)) הכירה המפקחת באפשרות להחלטה בדיעבד גם לעניין הפסקת פעילות מתחזק.
השתק: מי שטען בהליך קודם שהחברה אינה מתחזק מושתק מלטעון כעת שהיא כן מתחזק לצורך חובותיה, ו"כשם שאין לה זכויות מכח התקנון גם אין לה כל חובות מכוחו" (תיק 1/210/2016 (ירושלים, אורן סילברמן, 17.6.2016)). בכיוון ההפוך, קביעה חלוטה של בית משפט השלום שהחברה היא מתחזק משתיקה את בעל הדירה (תיק 7/109/2013 (נתניה, אסתי שחל, 7.6.2015); תיק 4/49/2023 (חולון, אורי שלומאי, 25.7.2023)), וכך גם הכרעה בהליך קודם בין אותם צדדים (תיק 7/263/2024 (נתניה, ארז שטיינברג, 23.4.2025); תיק 8/644/2023 (חיפה, יעל ליבוביץ, 18.11.2025)). ב-(תיק 2/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 23.12.2021)) נדחתה בקשה של צדדים שלישיים להקפיא הליך שבו כבר נקבע בפסק דין חלוט שהחברה היא מתחזק.
מינוי במתחם רב-אגפי: ב-(תיק 02/93/2025 (אשדוד, אלעד אזר, 26.10.2025)) נקבע שחברה שהתקשרה עם נציגות שלא כללה נציג של אגף 2 אינה מתחזק לגבי בעלי הדירות באגף זה, אף שעשויה לעמוד לה עילה של עשיית עושר.
3. החלפה, סיום התקשרות ותקופת המעבר
הרוב להחלפה: החלפת מתחזק במתחזק אחר טעונה החלטה של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71(ב)(2)) (תיק 01/05/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 6.8.2024); תיק 05/779/2016 (תל אביב, אביטל שרייבר, 12.6.2022); תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025)). ב-(תיק 01/05/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 6.8.2024)) לא הוכח הרוב במועד הודעת הסיום, אך משום שהתנהלות החברה פגעה ביכולת לגבש רוב, ובהתחשב בהתראה של 60 יום בהסכם, נקבע מועד סיום מאוחר יותר.
אין ואקום: "אי אפשר להכיר מצב של העדר מתחזק וכי כל אימת שמתחזק הבית לא חדל מתפקידו, לא נגרע מעמדו ככזה אלא בהחלטה של בעלי הדירות בדבר החלפתו באחר" (תיק 6/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 2.9.2021)).
חברה שאינה מתחזק: כשהחברה היא ספק שירותים של הנציגות, אין צורך ברוב של סעיף 71 לסיום ההתקשרות, והשאלה היא חוזית. ב-(תיק 01/198/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 13.10.2024)) בוטל ההסכם כדין בשל מצבור הפרות יסודיות (ניקיון, אב בית, תאורה, ביטוח), ולתקופה שלאחר הביטול נפסק לחברה שכר ראוי מופחת ללא רווח. ב-(תיק 02/241/2022 (אשדוד, אלעד אזר, 24.7.2024)) קבע המפקח שאי-תשלום חשבונות החשמל של הרכוש המשותף, חרף התראות, הוא הפרה יסודית המצדיקה ביטול מיידי גם בלי הודעה מוקדמת של 60 יום, ושנציגות רשאית לקדם החלפת חברה עוד לפני תום ההסכם.
סעיף 6א לחוק המכר: הוראה זו "נועדה למנוע מצב בו רוכשי דירה מקבלן/יזם הופכים ל'קהל שבוי' בידי חברת ניהול ואחזקה" (תיק 2/54/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 13.7.2021)). באותו מקרה לא חל הסעיף כי ההסכם לא אסר על סיום ההתקשרות. החלטת אסיפה שהאריכה את ההתקשרות בוטלה משום שחברת הניהול לא הודיעה ליזם, בעל 56% מהרכוש המשותף, על כינוס האסיפה ("מחטף"), והחלטה מאוחרת לסיים את ההתקשרות נמצאה תקפה.
החלטות הנציגות בתקופת מחלוקת: ב-(תיק 05/1364/2023 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 12.12.2023)) ניתן צו מניעה זמני נגד חברי נציגות שהורו לבעלי הדירות לשלם להם במקום לחברת הניהול, כאשר התקנון המוסכם קבע שהניהול בידי חברת ניהול שהיא מתחזק וקבע מנגנון סיום (הודעה של 70% מבעלי הזכויות). ב-(תיק 5/65/2022 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 8.2.2022)) נאסרו החלטות מהותיות של נציגות בהרכב חסר, ובהן הפסקת ההתקשרות עם חברת הניהול, עד להשלמת ההרכב באסיפה.
האסיפה מעל הנציגות: גם כשהתקנון המוסכם מסמיך את הנציגות לבחור חברת ניהול, האסיפה הכללית רשאית להחליט בעניין, "כידוע מעמדה ההיררכי של האסיפה הכללית גבוה משל הנציגות" (תיק 1/13/2016 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 23.7.2017)). מינוי מנהל חיצוני לבית צריך להיות מובא לאסיפה (תיק 6/107/2018 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 24.12.2019)).
פרישה חד-צדדית: בעלי דירות אינם רשאים לפרוש מחברת הניהול שבחר הרוב ולשכור חברה משלהם; ביקורת על רמת השירות "מקומה... בפורום האסיפה הכללית". הדרך הנכונה היא הכרזה על בית מורכב והפרדת ניהול (תיק 8/60/2010 (חיפה, צפורה פיגנבוים, 14.10.2012)). בדומה, נציגות של מגדל מגורים בבית אחד שטרם הוכרז כבית מורכב לא הייתה מוסמכת למנות חברת ניהול נפרדת למגדל (תיק 4/399/2021 (חולון, אורי שלומאי, 25.8.2025)).
תשלום לחברה היוצאת: תשלום מראש לחברת הניהול הקודמת אינו פירעון כלפי הנציגות שנבחרה אחרי האסיפה שהחליפה אותה (תיק 4/375/2022 (חולון, אורי שלומאי, 27.9.2023)).
4. מעמד המתחזק מול הנציגות וזכות התביעה
הזרוע הארוכה של הנציגות
"לאור תפקידו ומעמדו של מתחזק הבית המשותף יש לראות בו כזרועה הארוכה של הנציגות" (תיק 3/143/2019 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 21.3.2021); תיק 6/241/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.2.2025)). לכן נדחו טענות "העדר יריבות" נגד מתחזק התובע דמי ניהול (תיק 3/143/2019 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 21.3.2021); תיק 2/198/2017 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 15.6.2021); תיק 5/20/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 13.9.2013)). ב-(תיק 7/282/2022 (נתניה, ארז שטיינברג, 28.5.2024)) נקבע שמשמסרה הנציגות למתחזק את סמכות הגבייה, "מסמכות זו נגזרת סמכותה להגיש תביעה ולנקוט הליכים משפטיים", ולא רק נגד שוכרים. ההכרעה ב-(תיק 3/143/2019 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 21.3.2021)) בעניין היות החברה מתחזק לא הייתה חלק מהערעור ב-(עש"א 3210-05-21 (מחוזי מרכז-לוד, ערעור על תיק 3/143/2019, 8.10.2021)).
גבול לכך נקבע ב-(תיק 12/157/2025 (רחובות, שלוחת אשדוד, המפקח אלעד אזר, 13.5.2026)): "אין נציגות הבית המשותף רשאית להתפרק מהסמכויות ומהתפקידים שהוקנו לה", ולצורך העברת סמכות הגבייה בהליכים למתחזק נדרשת הסמכה מפורשת של בעלי הדירות באסיפה; הסמכה לגבות "בתיאום מול הוועד" אינה הסמכה לנקוט הליכים.
מתחזק כפוף לסמכויות הנציגות ואינו עדיף עליה: "אין ולא יכולה להיות לחברת הניהול זכות עודפת על זכויות הנציגות... שכן כל כוחה של חברת הניהול בעניינים אלו שאוב מכוחה של הנציגות" (תיק 05/407/2019 (תל אביב, אביטל שרייבר, 27.10.2021)). מינוי מתחזק אינו פוטר את הבית מחובת קיום נציגות לפי סעיף 65, ובדרך כלל הנציגות היא שמתקשרת עם המתחזק ומפקחת עליו (תיק 6/370/2018 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 12.5.2019)).
הנציגות שומרת על זכותה לתבוע
התקשרות עם חברת ניהול, אפילו לצורך גבייה, אינה המחאה של הזכות: אי אפשר להתנות על סעיף 69 שלפיו הנציגות היא מורשית בעלי הדירות, ו"פרשנות על פיה הנציגות רשאית להתפרק מסמכויותיה באמצעות העברתן לחברת ניהול מנוגדת לתכלית חוק המקרקעין" (תיק 1/370/2014 (ירושלים, אביטל שרייבר, 20.4.2023)). ראו גם (תיק 5/88/2021 (תל אביב, דגנית קציר-ברין, 28.10.2021)) (הוראות תקנון המאפשרות לחברת הניהול לפעול חלף הנציגות "אינן מפקיעות את זכותה של נציגות הבית לפעול כפי חובתה על פי דין"), (תיק 7/123/2009 (נתניה, אסתי שחל, 11.4.2010)) ו-(תיק 7/3/2020 (נתניה, ארז שטיינברג, 4.12.2023)).
לכן גם כשהחברה איננה מתחזק, הנציגות היא התובעת הנכונה, ושאלת מעמד החברה אינה רלוונטית (תיק 01/135/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 12.9.2022); תיק 3/132/2020 (חולון, אורי שלומאי, 2.2.2022); תיק 1/457/2015 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 5.7.2016)). ב-(תיק 3/461/2020 (חולון, אורי שלומאי, 20.10.2021)) נקבע שגם אם ייקבע שהתובעת אינה מתחזקת, "אין להלום מצב בו הנתבעת מחזיקה כבן ערובה את חובה כלפי הקופה", והחוב ישולם למצער לנציגות.
הנציגות רשאית לתבוע את המתחזק עצמו ללא החלטת אסיפה: לפי סעיפים 69, 71(ב)(1) ו-71(ג), תביעה נגד המתחזק כלולה בסמכות הנציגות, ו"הנציגות לא הייתה חייבת לכנס אסיפה כללית כדי לקבל הרשאה פרטנית מבעלי הדירות לצעד משפטי שגרתי"; בכל מקרה אשרור בדיעבד מרפא פגם (תיק 6/718/2024 (נתניה, ארז שטיינברג, 4.10.2026)).
מתחזק שהתחלף שומר על זכותו לתבוע על תקופת כהונתו, גם כשיש כיום נציגות אחרת (תיק 7/109/2013 (נתניה, אסתי שחל, 7.6.2015)).
5. סמכות המפקח בסכסוכים עם חברות ניהול
המבחן הדו-שלבי
סמכות המפקח לפי סעיף 72 נבחנת בשני תנאים מצטברים: זהות הצדדים ומהות הסכסוך, כפי שנקבע ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל, שהמפקחים מסתמכים עליו (תיק 01/198/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 13.10.2024); תיק 13/111/2020 (עכו, יובל וסרקרוג, 27.8.2020); תיק 8/652/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 17.3.2025); תיק 2/112/2024 (באר שבע, ברק ליפשיץ, 20.4.2025)). מתחזק הוא אחד הצדדים המנויים בסעיף 72(ג), ולפי סעיף 73 מי שאינו מנוי שם אינו יכול להביא סכסוך למפקח (תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025)).
כשנטען שצד הוא מתחזק, על המפקח לבחון זאת כתנאי מקדמי (תיק 6/66/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 21.6.2021)), ולעתים ביוזמתו (תיק 12/18/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 17.2.2021); תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025)). ב-(תיק 8/652/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 17.3.2025)) נמחקה תביעה שבה לא פורטו עובדות המקנות סמכות, והתובעת אף הסתמכה על פסקי דין שאינם קיימים.
חברה שאינה מתחזק: העברה לבית משפט השלום
כאשר לא הוכח מינוי כמתחזק, התביעה היא חוזית או בעשיית עושר, והמפקח מעביר אותה לבית משפט השלום לפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט: (תיק 12/105/2022 (אשדוד, אלעד אזר, 6.8.2023); תיק 9/163/2024 (נצרת, עינת מידן בלום, 6.3.2025); תיק 3/41/2025 (רחובות, ברק ליפשיץ, 24.2.2025); תיק 4/415/2019 (חולון, אורי שלומאי, 7.4.2021); תיק 08/566/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 6.4.2025); תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025); תיק 2/112/2024 (באר שבע, ברק ליפשיץ, 20.4.2025); תיק 12/102/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 8.3.2022); תיק 13/111/2020 (עכו, יובל וסרקרוג, 27.8.2020); תיק 5/143/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 22.5.2013); תיק 5/405/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 10.7.2016)). ב-(תיק 5/143/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 22.5.2013)) נוסף שהחברה ניהלה את הבית כולו, לרבות דירות ושכר דירה, ולכן זו תביעה בין שותפים ולא תביעה על הוצאות הרכוש המשותף. ב-(תיק 2/112/2024 (באר שבע, ברק ליפשיץ, 20.4.2025)) נקבע גם שאין סמכות לדון בתביעה נגד מי שכבר אינו בעל דירה בעת הגשתה.
גם מתחזק: רק עילות של חוק המקרקעין
מתחזק רשאי להגיש תביעה לפני המפקח "רק כנגד בעל דירה בבית המשותף וזאת רק בעילה של אי-תשלום שכרו של המתחזק וחלקו היחסי בהוצאות" (תיק 12/18/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 17.2.2021)) (שם הועברה לשלום תביעה חוזית נגד חברי נציגות לשעבר). ב-(תיק 5/415/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 12.9.2013)) נקבע שגם אם התובעת מתחזק, אין סמכות לדון בסכסוך שעילתו בהסכם למתן שירותים (הפרשי הצמדה, חיובי חשמל וריבית הסכמית). ב-(תיק 1/340/2016 (ירושלים, אורן סילברמן, 13.9.2016)) נקבע ש"הסכם ניהול אינו בגדר תקנון מוסכם", ותביעה לביטול הסכם הניהול אינה בסמכות המפקח. פיצוי על פגיעה במוניטין (תיק 01/318/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 5.8.2024)), תביעת נזיקין (תיק 7/54/2010 (נתניה, אסתי שחל, 6.11.2011)) ותביעה מתוך הסכם הניהול בלבד (כרטיסי אורח) (תיק 08/411/2024 (חיפה, עינת מידן בלום, 6.7.2025)) נמחקו או נדחו מאותו טעם.
מנגד, ב-(תיק 01/159/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 11.4.2024)) נקבע ש"סכסוך מסוג זה, שעניינו התקשרות עם מתחזק לעניין הוצאות החזקת הרכוש המשותף, נמצא בסמכות המפקח", ושם נדונו תביעת המתחזק נגד הנציגות ובעלי הדירות ותביעה שכנגד להשבה. סכסוך בין בעלי דירות על בחירת המתחזק נמצא בסמכות המפקח (תיק 12/18/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 17.2.2021)), וכך גם השאלה אם חברה היא מתחזק ודמי האחזקה השוטפים (תיק 2/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 23.12.2021)).
תיקים שהועברו מבית משפט השלום, בוררות וצדדים נוספים
תביעה שהועברה מבית משפט השלום מקנה למפקח סמכות לדון גם בסוגיות שמחוץ לסמכותו הרגילה (תיק 3/67/2018 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 25.2.2019); תיק 01/198/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 13.10.2024)) (סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט וסעיף 74 לחוק המקרקעין). כשבית משפט השלום כבר קבע שהתובעת מתחזק והעביר את התיק, המפקח אינו רשאי להחזירו (תיק 4/49/2023 (חולון, אורי שלומאי, 25.7.2023)).
תניית בוררות בהסכם ניהול אינה שוללת סמכות עניינית אלא מעלה שאלת עיכוב הליכים לפי סעיף 5 לחוק הבוררות; חברת ניהול שקיבלה על עצמה את הסכם הניהול כפופה גם לתניית הבוררות שבו, וכשההסכם מתנה בוררות בתשלום החוב, ניתנה לבעלת היחידה ארכה לשלם במחאה (תיק 3/472/2023 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 4.3.2024)). ב-(תיק 6/701/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 30.5.2023)) אושר פסק בוררות שחייב חברת ניהול לשלם לבעל דירה.
צירוף בעל המניות של חברת עורכי דין (שאינה בערבון מוגבל) לתביעת מתחזק אפשרי, שכן הוא אחראי אישית לחובותיה (תיק 3/3/2021 (רחובות, אלעד אזר, 25.7.2021)).
6. חובת התשלום לחברת הניהול: היקף, חישוב והגנות
חובה מוחלטת, בלי קיזוז ובלי התניה
מקור החובה הוא סעיף 58(א), החל גם על בית שאינו רשום מכוח סעיף 77ב (תיק 01/91/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 21.3.2024); תיק 1/370/2014 (ירושלים, אביטל שרייבר, 20.4.2023); תא"מ 8494-05-09 (שלום חיפה, 21.2.2011)). "החובה לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין היא חובה מוחלטת שאינה נתונה לשיקול דעתה של הנתבעת", ואין פטור בשל הקורונה או משום שלא התקבלו חלק מהשירותים (תיק 3/298/2020 (חולון, אורי שלומאי, 29.12.2021)). משנקבע שהתובעת מתחזק, העילה היא סעיף 58 ואין מקום לטענות התיישנות מתוך ההסכם החוזי (תיק 4/49/2023 (חולון, אורי שלומאי, 25.7.2023)).
אין קיזוז: ב-(תיק 6/561/2019 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 29.9.2022)) הובאו שלושה טעמים: אין בפרק ו' לחוק הוראת קיזוז (בניגוד לסעיפים 26 ו-36), סעיף 53(א) לחוק החוזים אינו חל על היחסים בין בעל דירה לנציגות או למתחזק, ותכלית סעיף 58 היא להבטיח קופה מלאה ורציפה. הכלל חל גם על דמי ניהול למתחזק לפי סעיף 71(ג) (תיק 03/03/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 23.8.2023)), ונקבע גם ב-(תיק 6/163/2011 (פתח תקווה, טלי להב, 30.10.2013); תיק 6/334/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.4.2023); תיק 5/20/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 13.9.2013)) ו-(תיק 01/91/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 21.3.2024)). ב-(תיק 3/73/2016 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 14.1.2019)) הבחינה המפקחת בין קיזוז, שאינו מותר, לבין טענת פרעתי והתחשבנות באותו חוב, שהתקבלה כשהמתחזק גבה ביתר בניגוד לפסק דין קודם.
אין התניה בטיב השירות: "חובת בעלי הדירות לשאת בתשלומי דמי הניהול וההחזקה אינה מותנת בקיום חובותיה של התובעת והנתבעים אינם רשאים לעשות דין לעצמם" (תיק 2/198/2017 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 15.6.2021); תיק 2/199/2017 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 15.6.2021)). טענות נגד הנציגות או הגוף המתחזק "יש להעלותן במסגרת תביעה עצמאית ונפרדת, אך לא כטענות הגנה" (תיק 6/334/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.4.2023)). ראו גם (תיק 8/60/2010 (חיפה, צפורה פיגנבוים, 14.10.2012); תיק 6/163/2011 (פתח תקווה, טלי להב, 30.10.2013); תיק 5/1053/2020 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 29.7.2024); תיק 7/241/2015 (נתניה, אסתי שחל, 28.5.2017); תיק 8/644/2023 (חיפה, יעל ליבוביץ, 18.11.2025); תיק 5/1134/2021 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 9.2.2022); תיק 7/263/2024 (נתניה, ארז שטיינברג, 23.4.2025)).
שיעור דמי הניהול ואופן החישוב
ברירת המחדל היא סעיף 58: חלק בהוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח כל הדירות, בלי הצמדות (תיק 2/60/2015 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 17.8.2020); תיק 03/224/2021 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 16.1.2024)). ההסדר דיספוזיטיבי וניתן להתנות עליו בהסכם מחייב, למשל בקבוצת רכישה (תיק 5/188/2016 (תל אביב, יעל ענתבי-שרון, 22.7.2018)).
הסכם הניהול מול התקנון: כשבעלי הדירות חתמו על הסכם ניהול, הוא גובר על ברירת המחדל של סעיף 58 (תיק 01/159/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 11.4.2024); תיק 8/556/2021 (חיפה, יעל ליבוביץ, 13.8.2023)), ושיעורו נקבע לפיו (תיק 6/163/2011 (פתח תקווה, טלי להב, 30.10.2013)). אך תקנון מוסכם רשום גובר על הסכמי ניהול פרטניים קודמים הסותרים אותו (תיק 3/143/2019 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 21.3.2021); תיק 7/282/2022 (נתניה, ארז שטיינברג, 28.5.2024)), וכך נקבע גם בערעור ב-(עש"א 3210-05-21 (מחוזי מרכז-לוד, ערעור על תיק 3/143/2019, 8.10.2021)): "התקנון מחייב מרגע רישומו ואינו מצריך אקט נוסף מצד אחד הצדדים לביטול הסכמים קודמים". הסכם ניהול מאוחר גובר על הסכם שיתוף שלא נרשם (תיק 03/224/2021 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 16.1.2024)). בעלי הדירות "מחויבים לתובעת רק על פי ההסכמים שהם עצמם חתמו עמה", ותעריף גבוה יותר שלא נגבה בזמן לא ייגבה בדיעבד (תיק 01/318/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 5.8.2024)).
שכר המתחזק: לפי סעיף 71(ג) שכר המתחזק הוא הוצאה לפי סעיף 58(א), אך שיעורו ומועד תחילתו נקבעים בהסכם הניהול; המתחזק אינו רשאי לגבות את שכרו על בסיס התקנון (תיק 3/132/2021 (רחובות, ברק ליפשיץ, 9.7.2025)). הסכם ניהול שהיה חלק מחוזי המכר של כל הרוכשים יכול לשמש הוראה תקנונית ולחייב גם לתקופה שלפני מסירת החזקה (תיק 3/472/2023 (רחובות, ברק ליפשיץ, 7.4.2025); תיק 1/456/2017 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 5.8.2019)).
מבנה עלות פלוס: שיטת "עלות בתוספת 15%" לפי הסכם הניהול אושרה כשלא הוכח שההוצאות בלתי סבירות (תיק 2/198/2017 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 15.6.2021); תיק 2/199/2017 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 15.6.2021)); הוצאות כוח אדם והנהלה יכולות להיכלל בהוצאות ולא לבוא מתוך עמלת הניהול, לפי ההסכם (תיק 8/556/2021 (חיפה, יעל ליבוביץ, 13.8.2023)), ושכר עובדי החברה נבחן לפי סבירותו (תיק 2/60/2015 (באר שבע, ציפי קוינט-שילוני, 19.10.2021)). ב-(תיק 2/74/2009 (באר שבע, ש. הייזלר, 7.11.2009)) אישר המפקח שיטת חיוב שהחברה קבעה לפי ההסכם, אך הפחית את הסכום לסכום הסביר לפי חוות דעת מומחה. ב-(תיק 6/241/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.2.2025)) לא הוכח שיעור דמי הניהול הנתבע ונקבע שיעור נמוך יותר.
גבולות: חברת הניהול אינה רשאית להכליל בהוצאות שמהן היא גובה דמי ניהול "הוצאות פרטיות של חברת הניהול" כמו כיבוד, קנסות, מתנות לעובדים ורכב, ואין לחייב בגין "שטחים ציבוריים" מעבר לשטח הדירה בהיעדר מקור בהסכם או בחוק (תיק 1/231/2012 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 23.2.2014)). בונוס לחברת הניהול שאינו בהסכם "מחייב החלטה של האסיפה הכללית", והחברה חויבה להשיבו (תיק 6/218/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 13.11.2023)). דמי ניהול בגין מקלטים וחניון נדחו כשההסכם לא קבע תעריף והם לא נדרשו שנים (תיק 4/235/2013 (חולון, דגנית קציר-ברין, 26.2.2017)).
ריבית: ריבית פיגורים לפי הסכם הניהול מתפרשת לפי לשונו ונגד המנסח; ריבית דריבית לא נפסקה, והסכם ניהול אינו עסקת אשראי לעניין חוק אשראי הוגן (תיק 02/60/2015 (באר שבע, ציפי קוינט שילוני, 3.12.2023)). ב-(תיק 01/91/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 21.3.2024)) לא נפסקה ריבית פיגורים בהיעדר תשתית בהסכם.
פטורים
"חברת הניהול אינה מוסמכת היתה ליתן לנתבעים כל פטור מתשלום מלוא חלקם בהוצאות ההחזקה", וגם לנציגות אין הרשאה כזו; פטור כזה מסור לאסיפה (תיק 5/458/2021 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 24.6.2021)). גם מתחזק אינו מוסמך לפטור בעל דירה מהוצאות (תיק 02/118/2019 (אשדוד, אלעד אזר, 15.3.2022)), והנציגות אינה מוסמכת להפחית בדרך קיזוז (תיק 6/561/2019 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 29.9.2022)). מידת ההנאה מהנכס אינה גורעת מהחובה (תיק 6/486/2017 (פתח תקווה, אושרת ארפי מוראי, 23.2.2020)).
פטור לקבלן בחוזי המכר: ב-(תיק 12/41/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 17.2.2022)) נבחנה תניית פטור של היזם מדמי ניהול על דירות שלא נמכרו. חזקת הקיפוח לפי חוק החוזים האחידים נסתרה, והפטור, המוגבל בזמן, נמצא תקף, אך לא על דירות שהיזם השכיר או הפך למשרד.
מי חייב: בעל הדירה, השוכר והיורשים
החובה לפי סעיף 58(א) חלה על בעל הדירה ולא על שוכר לשעה (תיק 5/1134/2021 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 9.2.2022)), והמתחזק "אינו מחויב להסדרים הקיימים בין בעלים של דירה... לבין מי ששוכר מהם את הנכס" (תיק 12/84/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 4.3.2021)). בעל הדירה חייב גם כשהשוכרים לא שילמו (תיק 8/644/2023 (חיפה, יעל ליבוביץ, 18.11.2025)).
עם זאת, שוכר שהתחייב בהסכם השכירות כלפי חברת הניהול עשוי להיות חייב מכוח חוזה לטובת צד שלישי (סעיף 34 לחוק החוזים) (תיק 3/67/2018 (רחובות, ציפי קוינט-שילוני, 25.2.2019)), ושוכר שנהנה מהשירותים חויב מכוח עשיית עושר ולא במשפט (תא"מ 8494-05-09 (שלום חיפה, 21.2.2011)). מנגד, הוראות חברת הניהול לפי ההסכם מחייבות גם שוכרים, ובעל הנכס והשוכר אחראים יחד ולחוד (תיק 7/267/2023 (נתניה, ארז שטיינברג, 22.6.2026)).
בעלים משותפים של דירה (יורשים) חבים בדמי הניהול ביחד ולחוד, ומחלוקת פנימית ביניהם אינה הגנה כלפי המתחזק (תיק 5/1285/2025 (תל אביב, המפקחת הבכירה אושרת ארפי מוראי, 3.8.2026)).
7. חובות המתחזק וחברת הניהול
חובות הגזבר וחשבון בנק ייעודי
סעיף 71(ד) מחיל על המתחזק את ענייני ניהול החשבונות והמצאת המידע. ב-(תיק 4/14/2022 (חולון, אורי שלומאי, 27.10.2024)) נקבע שהסעיף מחיל על המתחזק את חובות הגזבר לפי סעיף 16 לתקנון המצוי, ובכלל זה סעיף 16(ד) להפקיד את הכנסות הבית בחשבון על שם הבית, לשם שקיפות ומניעת סבסוד צולב בין בתים שמנוהלים בידי אותו מתחזק. ההוראה ניתנת לשינוי בהחלטה ברוב של שני שלישים לפי סעיף 62(א), אך נוהג קיים אינו מספיק. ב-(תיק 5/921/2019 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 4.9.2024)) חויבה חברה שניהלה כספי כ-60 בתים בחשבון אחד לנהל קופה בחשבון ייעודי ונפרד. בהליך קודם באותו בית (תיק 4/14/2022 (חולון, אורי שלומאי, 13.3.2023)) הוטלה החובה על הנציגות בלבד והשאלה לגבי המתחזק נותרה פתוחה; פסק דין זה בוטל בערעור והתיק הוחזר, והוכרע ב-(תיק 4/14/2022 (חולון, אורי שלומאי, 27.10.2024)).
כשהבית מנוהל בידי נציגות שהתקשרה עם חברת ניהול (שאינה מתחזק), ניהול החשבונות נשאר בידי הנציגות: "גם מקום בו שכרה הנציגות שירותי ניהול מחברת ניהול, נציגות הבית המשותף היא שאמונה על ניהול החשבונות של הבית" (תיק 8/135/2012 (חיפה, יעל ליבוביץ, 25.1.2015)).
שקיפות ועיון במסמכים
על חברת הניהול חלה חובת שקיפות והגינות מכוח תום הלב, אף שאין איסור עקרוני על ניגוד עניינים אצלה (תיק 05/779/2016 (תל אביב, אביטל שרייבר, 12.6.2022)). "צריכה להיות שקיפות מוחלטת" כלפי בעלי הדירות, לרבות מתן העתקים, אך הזכות מתממשת מול הנציגות (תיק 5/454/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 11.2.2014)). חברה שעובדת בחוזה פאושלי בשכר קבוע חייבת במידע על חלוקת התשלום והחלקים המתוחזקים, אך לא בגילוי ספריה (תיק 8/398/2015 (חיפה, יעל ליבוביץ, 26.8.2020)). בבית מורכב שבו חברה אחת מנהלת את כל האגפים, היא "חייבת בשקיפות המירבית של ניהול אגפי הבנין כולם" (תיק 8/262/2010 (חיפה, צפורה פיגנבוים, 11.2.2014)). מתחזק חייב גם בחובת מסירת מידע בדומה לנציגות, למשל פנייה לבעלי הדירות לקבלת הסכמתם למסירת פרטי קשר לצורך בחירות לנציגות (תיק 05/407/2019 (תל אביב, אביטל שרייבר, 27.10.2021)).
בתוך הליך גבייה, בקשת גילוי מסמכים של המתחזק נבחנת לפי מבחני הרלוונטיות הרגילים (תיק 6/662/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 27.12.2021)).
הכנסות מהרכוש המשותף
הנציגות או המתחזק, כשהם משכירים שטחים משותפים, "פועלים כשלוח של בעלי הדירות והכספים הנגבים מפעילות זו מוחזקים... בנאמנות עבור בעלי הדירות"; בעל חנות בקניון זכאי לחלקו היחסי בהכנסות, והמתחזק חויב להמציא דוחות (תיק 02/118/2019 (אשדוד, אלעד אזר, 15.3.2022)).
תחזוקה, תיקונים והוראות לבעלי הדירות
חברת ניהול חייבת לספק את השירותים שבהסכם (ניקיון, אינסטלציה, גינון, סילוק אשפה) ולהתקין מערכות בטיחות (תיק 1/231/2012 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 23.2.2014)). נציגות ומתחזק אחראים לתיקון ליקויים ברכוש המשותף לפי חוות דעת מומחה (תיק 01/91/2020 (ירושלים, אביטל שרייבר, 21.3.2024)), וחברת אחזקה שראתה עצמה אחראית לתחזוקת חדר המכונות חויבה יחד ולחוד בתיקונים (תיק 7/148/2020 (נתניה, ארז שטיינברג, 1.1.2024)). חברת ניהול חויבה גם לתקן ליקויי בטיחות אש (תיק 5/921/2019 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 4.9.2024)).
הוראות חברת הניהול לפי ההסכם (שילוט, הצבת חפצים ברכוש המשותף) "מחייבות את כלל בעלי הנכסים והשוכרים מטעמם באופן שווה" (תיק 7/267/2023 (נתניה, ארז שטיינברג, 22.6.2026)). כשהתקנון המוסכם דורש הסכמת חברת הניהול לשינויים בחזית, לא ניתן לאשר פרגולה בדיעבד באסיפה בלבד (תיק 01/341/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 8.5.2024)). הסכמה שנתנה חברת האחזקה יוחסה לחברת המלון הקשורה אליה, וניתנה ברישיון שאין לחזור ממנו (תיק 7/361/2020 (נתניה, ארז שטיינברג, 14.3.2024)).
8. סכסוכים בין הנציגות לחברת הניהול
פסק הדין המפורט ביותר בנושא הוא (תיק 6/718/2024 (נתניה, ארז שטיינברג, 4.10.2026)). נציגות בית בהוד השרון התקשרה עם חברת ניהול בדמי ניהול קבועים של 19,000 ₪ לחודש. המפקח קבע שהחברה הפרה את ההסכם כשחייבה בשירותים נוספים שלא אושרו מראש ובכתב וכשלא העבירה את מלוא הכספים שגבתה מבעלי הדירות; אלה הפרות יסודיות המזכות את הנציגות בפיצוי מוסכם של שני חודשי דמי ניהול, כולל מע"מ. תשלום שוטף ואישור דוחות לא נחשבו ויתור. סיום ההתקשרות בעל פה, שתוקן בהודעה בכתב, לא זיכה את החברה בפיצוי, ותביעתה שכנגד נדחתה. החברה חויבה לשלם לנציגות 88,011 ₪.
ב-(תיק 01/198/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 13.10.2024)) תבעה חברת ניהול שאינה מתחזק כ-820,000 ₪ עד תום תקופת ההסכם; נקבע שההסכם בוטל כדין בשל הפרות, הנציגות קיזזה פיצוי, ולאחר הביטול נפסק רק שכר ראוי מופחת. ב-(תיק 02/241/2022 (אשדוד, אלעד אזר, 24.7.2024)) חויבה חברת ניהול להחזיר לנציגות חשבונות חשמל שלא שילמה, בניכוי החזר יחסי של מענק, ובלי עמלת גבייה. ב-(תיק 01/159/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 11.4.2024)) התקבלה תביעת מתחזק נגד הנציגות ובעלי הדירות להחזר הוצאות ששילם, ונדחתה התביעה שכנגד להשבת 13% דמי ניהול. ב-(תיק 01/318/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 5.8.2024)) נדחתה תביעת מתחזק לגבות בדיעבד הפרשי תעריף, משום שהצדדים הסכימו בהתנהגותם לתעריף נמוך יותר.
ניגוד עניינים: התקשרות עם חברת ניהול שבבעלות חברי נציגות אינה פסולה כשלעצמה ונבחנת לפי הנסיבות; כשבעלי הדירות אישרו מראש רכיב רווח מוגבל, לא הוצדק אי-תשלום (תיק 3/107/2011 (רחובות, דגנית קציר-ברין, 31.12.2012)). כשבעל השליטה בחברת הניהול היה גם חבר נציגות, לא הורם "מסך הנציגות" לחיובו האישי, אך הבונוס שקיבלה החברה הוחזר (תיק 6/218/2020 (פתח תקווה, מאיר פורת, 13.11.2023)).
תקופה שלפני תחולת הסכם: קבלן ששילם לחברת הניהול לפני כניסת הסכם הנציגות לתוקף לא הוכיח שהנציגות התחייבה להשיב לו את התשלום כ"מימון ביניים" (תיק 1/456/2017 (ירושלים, יעל ענתבי-שרון, 5.8.2019)).
שאלות שהפסיקה חלוקה בהן
הרוב הנדרש: רוב ההחלטות מדברות על שני שלישים מהרכוש המשותף למינוי (סעיף 71(ב)(1)) ועל יותר ממחצית להחלפה (סעיף 71(ב)(2)) (תיק 12/102/2020 (אשדוד, אלעד אזר, 8.3.2022); תיק 01/05/2021 (ירושלים, אביטל שרייבר, 6.8.2024)); ב-(תיק 6/36/2021 (פתח תקווה, מאיר פורת, 30.9.2021)) נעשה היקש מסעיף 71(ב)(2) כאילו התקשרות עם מתחזק מסוים מתקבלת ברוב רגיל. ב-(תיק 4/447/2024 (חולון, אורי שלומאי, 21.7.2025)) נדרש רוב של שני שלישים גם להסכמים פרטניים, ואילו ב-(תיק 6/145/2017 (פתח תקווה, מאיר פורת, 2.9.2021)) וב-(תיק 2/74/2009 (באר שבע, ש. הייזלר, 7.11.2009)) הספיקה חתימת הרוכשים על הסכמי הניהול.
הסמכת מתחזק לתבוע: לפי (תיק 7/282/2022 (נתניה, ארז שטיינברג, 28.5.2024)) סמכות הגבייה שהועברה מהנציגות כוללת סמכות לתבוע, ולפי (תיק 12/157/2025 (רחובות, שלוחת אשדוד, המפקח אלעד אזר, 13.5.2026)) נדרשת הסמכה מפורשת של האסיפה לנקיטת הליכים.
גבולות סמכות המפקח: ב-(תיק 5/415/2013 (תל אביב, אורן סילברמן, 12.9.2013)) וב-(תיק 12/18/2021 (אשדוד, אלעד אזר, 17.2.2021)) נקבע שאין סמכות בעילה חוזית גם מול מתחזק, ואילו ב-(תיק 01/159/2022 (ירושלים, אביטל שרייבר, 11.4.2024)) נדונה תביעת השבה הדדית בין מתחזק לנציגות ובעלי הדירות כסכסוך שבסמכות המפקח.
חשבון ייעודי: ב-(תיק 4/14/2022 (חולון, אורי שלומאי, 13.3.2023)) נותרה פתוחה השאלה אם החובה חלה על מתחזק; ב-(תיק 4/14/2022 (חולון, אורי שלומאי, 27.10.2024)) ו-(תיק 5/921/2019 (תל אביב, אושרת ארפי מוראי, 4.9.2024)) נקבע שכן.
מאגר פסקי דין: את ההחלטות שנסקרו כאן, ועוד מאות החלטות של המפקחים על רישום מקרקעין בבתים משותפים, אפשר לחפש במאגר פסקי הדין באתר.
נספח: ההחלטות שנסקרו
116 ההחלטות שעוסקות במתחזק או בחברת ניהול לגופו של עניין, מסודרות לפי תאריך (החדשות קודם).
6/718/2024 · נתניה · 4.10.2026 · ארז שטיינברג: המפקח קבע כי החברה הפרה את סעיף 7.4 להסכם (שירותים נוספים טעונים אישור מראש ובכתב), לא העבירה את מלוא הכספים שנגבו מבעלי הדירות, וכי הפרות אלה הן הפרה יסודית המזכה את הנציגות בפיצוי מוסכם בשיעור שני חודשי דמי ניהול (38,000 ₪), לרבות רכיב המע"מ.
5/1285/2025 · תל אביב · 3.8.2026 · אושרת ארפי מוראי: יורשים שהם בעלים משותפים חבים בדמי הניהול למתחזק ביחד ולחוד; מחלוקת ביניהם אינה הגנה.
7/267/2023 · נתניה · 22.6.2026 · ארז שטיינברג: המפקח קבע כי בעלי הנכסים בחרו להסדיר את ניהול והחזקת הרכוש המשותף באמצעות התקשרות עם חברת הניהול כ'מתחזק' על פי הסכמי ניהול פרטניים, שהסמיכו אותה לתת הוראות בעניין שילוט והצבת חפצים ברכוש המשותף, והסכם הניהול מחייב גם את השוכר מכוח הסכם השכירות.
12/157/2025 · רחובות (אשדוד) · 13.5.2026 · אלעד אזר: נציגות אינה רשאית להתפרק מסמכויותיה; מתחזק צריך הסמכה מפורשת של האסיפה לנקוט הליכי גבייה.
8/644/2023 · חיפה · 18.11.2025 · יעל ליבוביץ: טענת היעדר סמכות (מינוי לא כדין לפי סעיף 71ב) נדחתה כבר בהחלטה קודמת שהפכה חלוטה.
02/93/2025 · אשדוד · 26.10.2025 · אלעד אזר: המפקח קבע שלפי התקנון המוסכם היה על התובעת להתקשר עם נציגות-על הכוללת נציגי כל האגפים (או עם נציגות אגף 2), ומשלא נעשה כן אין להכיר במעמדה כ"מתחזק" לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין ביחס לאגף 2 והתביעה נדחתה.
4/399/2021 · חולון · 25.8.2025 · אורי שלומאי: המפקח קבע שהבית המשותף, שטרם נרשם כבית מורכב, הוא בית אחד שלפי התב"ע והסכמי המכר צריך להתנהל כיחידה אחת, ושההתנהלות בפועל לא מקנה תוקף לנציגות שמינתה עצמה שלא כדין.
4/447/2024 · חולון · 21.7.2025 · אורי שלומאי: בהסתמך על עניין אלגרבלי (בית המשפט העליון) נקבע כי לעניין הסמכות העניינית "מתחזק" הוא רק מי שמונה בהתאם לתנאים הפרוצדורליים בסעיף 71(ב), ולא די באספקת שירותים בפועל.
3/132/2021 · רחובות · 9.7.2025 · ברק ליפשיץ: המפקח קבע כי לפי סעיף 71(ג) שכר המתחזק הוא כהוצאה לפי סעיף 58(א) והוא רשאי לתבוע אותו לפי סעיף 72, אך שכרו נקבע בהסכם הניהול ולא בתקנון, שאינו מקור חיוב למי שאינו בעל דירה.
08/411/2024 · חיפה · 6.7.2025 · עינת מידן בלום: המפקחת קבעה כי פסק הבוררות, שניתן בין הבעלים הקודמים של המלון לחברת הניהול, יוצר מעשה בית דין (ולכל הפחות השתק פלוגתא) גם כלפי הבעלים הנוכחיים, וזאת גם מכוח סעיף 6.3 לתקנון המוסכם שמעניק לקביעת ערכאה שיפוטית מעמד קנייני המחייב כל בעל זכויות.
7/263/2024 · נתניה · 23.4.2025 · ארז שטיינברג: המפקח קיבל את התביעה מכוח מעשה בית דין והשתק עילה: בהליך הקודם הוכרעו לגופן טענות הנתבעת שהתובעת אינה מתחזק, שאין סמכות למפקח, "הגנת דמי ניהול" ונוהג של דמי ניהול מופחתים.
2/112/2024 · באר שבע · 20.4.2025 · ברק ליפשיץ: הסמכות העניינית דורשת מבחני מהות הסכסוך וזהות הצדדים.
3/472/2023 · רחובות · 7.4.2025 · ברק ליפשיץ: המפקח קבע שסעיף 58(א) לחוק המקרקעין מחייב בעל דירה רק בגין תקופת בעלותו.
08/566/2024 · חיפה · 6.4.2025 · עינת מידן בלום: מפקח מוסמך לדון בתביעה רק אם התובעת היא "מתחזק" לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין; חברת ניהול שאינה מתחזק אינה יכולה להיות צד להליך לפי סעיף 72(ג).
8/652/2024 · חיפה · 17.3.2025 · עינת מידן בלום: המפקחת קבעה כי סמכות המפקח מותנית במבחן דו שלבי (זהות הצדדים ומהות הסכסוך) ושמתחזק לפי סעיף 71(ב) יכול להתמנות בתקנון, בהחלטת בעלי דירות או בחוזה ניהול פרטני.
9/163/2024 · נצרת · 6.3.2025 · עינת מידן בלום: המפקחת קבעה שהתובעת אינה מתחזק לפי סעיף 71(ב): מינוי מתחזק אפשרי רק באחת משלוש דרכים (תקנון, החלטה ברוב הדרוש של בעלי הדירות, או הסכמי מכר פרטניים לפי סעיף 6א לחוק המכר), ואין לראות כל חברת ניהול שמתקשרת בהסכם כמתחזק אוטומטית.
6/241/2021 · פתח תקווה · 27.2.2025 · מאיר פורת: המפקח השתכנע שהתובע הוא מתחזק לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין; מתחזק יכול לשמש גם כנציגות ויש לראותו כזרועה הארוכה של הנציגות.
3/41/2025 · רחובות · 24.2.2025 · ברק ליפשיץ: המפקח קבע שהתובעת אינה מתחזק: סעיף 7 לתקנון המוסכם עוסק בחברת ניהול ולא במתחזק ואינו מסמיך את הנציגות להתקשר בניגוד לסעיף 71(ב)(2); סעיף 69 לחוק (סמכות הנציגות להתקשר) אינו מאפשר מינוי מתחזק שלא לפי סעיף 71(ב) (2); וגם אילו חברת האם הייתה מתחזק, החלפתה בתובעת מחייבת החלטה של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ולא נטען שהתקבלה.
4/390/2021 · חולון · 11.12.2024 · אורי שלומאי: המפקח קבע כי ההפרות העיקריות (ניהול החניון) מופנות כלפי חברת הניהול שאינה צד להליך ולא נתבעה, ולכן אין לדון בהן.
4/14/2022 · חולון · 27.10.2024 · אורי שלומאי: המפקח קבע כי סעיף 71(ד) לחוק המקרקעין מחיל על המתחזק את חובות הגזבר לפי סעיף 16 לתקנון המצוי, לרבות סעיף 16(ד) להפקיד הכנסות בחשבון על שם הבית, בהתאם לתכלית השקיפות ומניעת סבסוד צולב בין בתים שמנוהלים על ידי אותו מתחזק.
01/198/2021 · ירושלים · 13.10.2024 · אביטל שרייבר: לפי המבחן הדו-שלבי בעניין לב כרמיאל (רע"א 6394-15) נבחנים זהות הצדדים ומהות הסכסוך.
5/921/2019 · תל אביב · 4.9.2024 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה כי ג.א.ש. היא מתחזק לפי סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, משנבחרה בהחלטת רוב בעלי הנכסים, ולפי סעיף 71(ד) חלות עליה חובות הגזבר שבסעיף 16 לתקנון המצוי, לרבות סעיף 16(ד) לניהול הקופה בחשבון על שם הבית.
01/05/2021 · ירושלים · 6.8.2024 · אביטל שרייבר: המפקחת קבעה כי החלפת מתחזק במתחזק אחר מחייבת החלטה של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71(ב)(2)), וכי בעת המכתב לא הוכח קיום הרוב.
01/318/2022 · ירושלים · 5.8.2024 · אביטל שרייבר: אין מחלוקת שהתובעת היא מתחזקת לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין ולכן זכאית להגיש תביעה מסוג זה; הבסיס לגביית הסכומים הוא סעיף 58(א).
5/1053/2020 · תל אביב · 29.7.2024 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה כי התקנון המוסכם (סעיף 6) מורה למסור את שירותי הניהול והאחזקה לחברת ניהול שתיבחר הנציגות, וכי הסכם הנציגות עם חברת הניהול מחייב את כל בעלי הדירות.
02/241/2022 · אשדוד · 24.7.2024 · אלעד אזר: המפקח קבע שאי-פירעון חשבונות החשמל, חרף התראות קודמות, הוא הפרה יסודית של הסכם הניהול, ולכן הודעת הביטול ניתנה כדין לפי חוק החוזים (תרופות) גם בלי הודעה מוקדמת, ואין חברת הניהול זכאית לפיצוי בגין אי-מתן הודעה מוקדמת.
7/282/2022 · נתניה · 28.5.2024 · ארז שטיינברג: המפקח קבע כי התובעת מתחזק: התקנון המוסכם קובע שחברת ניהול תספק שירותי ניהול והחזקה, התובעת מספקת אותם מאז 1.8.2018 בהסכמת הנתבעת וידיעתה והנתבעת עצמה שילמה לה דמי ניהול.
01/341/2022 · ירושלים · 8.5.2024 · אביטל שרייבר: המפקחת קבעה כי לפני אישור התקנון המוסכם היה על הנתבעת לקבל הסכמת האסיפה הכללית ולכל הפחות הסכמה של חברת הניהול, ומשהתקנון המוסכם דורש כיום אישור מראש של חברת הניהול והיא מתנגדת לפרגולה, לא ניתן לאשרה בדיעבד באסיפה הכללית בלבד.
01/159/2022 · ירושלים · 11.4.2024 · אביטל שרייבר: המפקחת קבעה כי סכסוך על התקשרות עם מתחזק וחובת השתתפות בהוצאותיו נמצא בסמכות המפקח (בהסתמך על רע"א 6394/15 קניון לב כרמיאל).
01/91/2020 · ירושלים · 21.3.2024 · אביטל שרייבר: המפקחת דחתה את הטענה כי התובעת לא הייתה מוסמכת לתבוע: הרוב הדרוש של בעלי הדירות חתם על מינויה כמתחזק לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין כבר מיום 1.1.2018, וגם אם היה פגם הוא תוקן תוך כדי ההליך.
7/361/2020 · נתניה · 14.3.2024 · ארז שטיינברג: המפקח דחה את ההבחנה בין חברת המלון לחברת האחזקה כמלאכותית: החברות קשורות בבעלות ובבעלי תפקידים, חברת המלון עצמה ראתה בחברת האחזקה כגורם האמון על ניהול ואחזקת חדר המכונות, והמצג לדיירים היה שחברת האחזקה המנהלת את הבניין היא הגורם המוסמך.
3/472/2023 · רחובות · 4.3.2024 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי ככלל הסכם בוררות אינו שולל את הסמכות העניינית ויש לבחון עיכוב הליכים לפי סעיף 5 לחוק הבוררות.
8/30/2023 · חיפה · 20.2.2024 · עינת מידן בלום: המפקחת קבעה כי לא הוכח חלקם של התובעים ברכוש המשותף ולכן לא הוכח הרוב הדרוש (שני שלישים) למינוי חברת פרומול, ואין לראות בה מתחזק לפי סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין.
03/224/2021 · רחובות · 16.1.2024 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי הסכם השיתוף לא נרשם ולכן מעמדו חוזי בלבד, והסכם הניהול המאוחר גובר עליו.
7/148/2020 · נתניה · 1.1.2024 · ארז שטיינברג: המפקח אימץ את חוות דעת המומחה והורה לחברת המלון או לחברת האחזקה הפועלת מטעמה לבצע את התיקונים בחדר המכונות, ולחברת האחזקה או לנציגות, יחד ולחוד, לבצע תיקונים אחרים.
05/1364/2023 · תל אביב · 12.12.2023 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה כי על פי התקנון המוסכם ניהול הבית והחזקתו נעשה על ידי חברת ניהול שהיא 'מתחזק' לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, וכי בעלי הדירות חתמו על הסכמי ניהול עמה.
7/3/2020 · נתניה · 4.12.2023 · ארז שטיינברג: המפקח דחה את טענות היעדר היריבות והסמכות: התקנון קובע שהנציגות וטינקו אחראיות במשותף להחזקת הרכוש המשותף, ולפי סעיף 69 לחוק הנציגות רשאית ואף חייבת לתבוע בעל דירה שאינו משלם ללא החלטת אסיפה.
02/60/2015 · באר שבע · 3.12.2023 · ציפי קוינט שילוני: המפקחת פירשה את סעיף 16 להסכם הניהול לפי לשונו ודחתה חישוב ריבית דריבית, משום שההסכם לא קבע זאת במפורש וספק פרשני מתפרש נגד המנסח.
6/218/2020 · פתח תקווה · 13.11.2023 · מאיר פורת: המפקח דחה את התביעה נגד חברת הניהול ומנהלה בעיקרה, וקבע כי לא ניתן להרים את מסך הנציגות ולתבוע את חברי הנציגות לרבות חברת הניהול, שכן הנתבעים נסמכו על ייצוג משפטי שוטף ולא הייתה להם זכות חתימה בחשבון הנציגות.
4/375/2022 · חולון · 27.9.2023 · אורי שלומאי: המפקח לא קיבל את גרסת התשלום המוקדם: לא הוכח התשלום (קבלות ללא פירוט תקופה ודירות, אישור כתב יד שנשען על אמירת הנתבע, מסמך בנק זר ללא תרגום).
03/03/2021 · אשדוד · 23.8.2023 · אלעד אזר: אין מחלוקת שהתובעת היא "מתחזק" לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין.
05/1055/2020 · תל אביב · 22.8.2023 · אושרת ארפי מוראי: הוצאות ההחזקה כוללות לפי סעיף 12 לתקנון המוסכם גם את הוצאות הנציגות ודמי הניהול של חברת הניהול.
8/556/2021 · חיפה · 13.8.2023 · יעל ליבוביץ: המפקחת ציינה כי בהחלטה קודמת קבעה שהתובעת עונה על הגדרת 'מתחזק' בסעיף 71 לחוק המקרקעין וכי הדין המהותי הוא דיני החוזים והסכם הניהול, שגובר במקרה של סתירה להוראות חוק המקרקעין.
12/105/2022 · אשדוד · 6.8.2023 · אלעד אזר: המפקח קבע כי התובעת לא הוכיחה שמונתה כדין כמתחזק: לא על ידי היזם לפי סעיף 6א לחוק המכר (דירות), שכן המינוי לא נכלל בחוזה המכר, ולא בהחלטת הרוב הדרוש של בעלי הדירות לפי סעיף 71(ב).
4/49/2023 · חולון · 25.7.2023 · אורי שלומאי: בקשת הביטול נדחתה: לנתבעים לא היה הסבר סביר לאי הגשת כתב הגנה, וסיכויי ההגנה נמוכים.
6/701/2020 · פתח תקווה · 30.5.2023 · מאיר פורת: המפקח דחה את בקשת חברת הניהול לביטול פסק הבוררות, בין היתר מפני שלא העלתה את טענת האיחור בנתינת הפסק לפני מתן ההכרעה, ומפני שלא הוכח עיוות דין לפי סעיף 26 לחוק הבוררות.
6/334/2021 · פתח תקווה · 27.4.2023 · מאיר פורת: המפקח קבע שמשלא נטענה טענה נגד מעמד התובעת כ"מתחזק" לפי סעיף 71(ב), נקודת המוצא היא שיש לה מעמד של מתחזק ורשאית להגיש את התביעה, ושגובה דמי הניהול נקבע בהחלטה חוקית של האסיפה והוועד.
1/370/2014 · ירושלים · 20.4.2023 · אביטל שרייבר: המפקחת דחתה את הטענה: התקשרות נציגות עם חברת ניהול או מתחזק לצורך גבייה אינה מחוות המחאה של הזכות, ואין אפשרות להתנות על סעיף 69 לחוק המקרקעין שלפיו הנציגות היא מורשית בעלי הדירות.
4/14/2022 · חולון · 13.3.2023 · אורי שלומאי: המפקח קבע כי חובת פתיחת חשבון בנק ייעודי על שם הבית מוטלת על הנציגות לפי התקנון המצוי (סעיף 16) והפסיקה, וכי החלטות האסיפה הכללית להמשיך את המצב הקיים אינן שינוי תקנון תקף.
6/30/2023 · פתח תקווה · 9.1.2023 · מאיר פורת: המפקח קבע שאין בבית משותף מצב של היעדר נציגות, ושלנציגות או לרוב בעלי הדירות אין סמכות לשלול מבעל דירה שימוש במעלית בשל חוב ללא הסכמתו המפורשת (סעיף 12(ב) לתקנון המצוי).
6/561/2019 · פתח תקווה · 29.9.2022 · אושרת ארפי מוראי: בעל דירה אינו רשאי לקזז חיוב שלשיטתו הוא זכאי לקבל מהנציגות או מהמתחזק מחלקו בהוצאות לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, משלושה טעמים: אין בפרק ו' הוראת קיזוז (בניגוד לסעיפים 26 ו-36), סעיף 53(א) לחוק החוזים אינו חל על היחסים בין בעל דירה לנציגות או למתחזק, ותכלית סעיף 58 להבטיח קופה מלאה ורציפה.
01/135/2020 · ירושלים · 12.9.2022 · אביטל שרייבר: המפקחת קבעה שהנציגות מוסמכת לתבוע לפי סעיפים 69 ו-72 לחוק המקרקעין.
05/779/2016 · תל אביב · 12.6.2022 · אביטל שרייבר: המפקחת קבעה כי לפי תקנון הבית (שירותי אחזקה יבוצעו על ידי חברת אחזקה) והעובדה שהתובעת המשיכה לתחזק בפועל ובעלי הנכסים קיבלו זאת, היא שימשה כמתחזק לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין; החלפת מתחזק מחייבת החלטה של בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, והחלטה כזו לא התקבלה, ולכן היתה מוסמכת לתבוע.
02/118/2019 · אשדוד · 15.3.2022 · אלעד אזר: התקנון שנחתם בין הצדדים שותק בנושא ההכנסות, ולכן הרכוש המשותף וההכנסות ממנו שייכים לכלל בעלי הדירות (סעיפים 52 ו-55(א) לחוק המקרקעין); הנציגות או המתחזק פועלים כשלוח בעניין זה והכספים מוחזקים בנאמנות.
12/102/2020 · אשדוד · 8.3.2022 · אלעד אזר: סעיפים 72(ג) ו-73 לחוק המקרקעין מקנים סמכות למפקח לדון בתביעת מתחזק נגד בעל דירה בגין שכרו וחלקו בהוצאות, אך רק אם מונה כדין.
12/41/2020 · אשדוד · 17.2.2022 · אלעד אזר: חובת היזם לשלם דמי ניהול מעוגנת בסעיף 58 לחוק המקרקעין ואלמלא תנית הפטור לא היה פטור.
5/1134/2021 · תל אביב · 9.2.2022 · אושרת ארפי מוראי: הבקשה נדחתה: לא הוכח משלוח כתב הגנה ואין סיכויי הגנה.
5/65/2022 · תל אביב · 8.2.2022 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה שהמשיבים לא כינסו אסיפה להשלמת הרכב הנציגות כנדרש בסעיף 15(ב) לתקנון המצוי.
3/132/2020 · חולון · 2.2.2022 · אורי שלומאי: המפקח קבע כי טענות הסף על מעמד חברת הניהול כמתחזק נדחו קודם לכן, ומכל מקום אין נפקות לשאלה אם היא מתחזק, שכן התובעת בפועל היא הנציגות והחברה פועלת באמצעותה.
3/298/2020 · חולון · 29.12.2021 · אורי שלומאי: המפקח נתן פסק דין בהיעדר התייצבות וקבע שהתובעת הוכיחה כי נבחרה כדין כחברה מתחזקת: התקנון המוסכם קובע ניהול על ידי מתחזק לפי סעיף 71(ב)(1), הסכם הניהול נחתם על ידי חברי הוועד שהוסמכו בהסכם השיתוף, ואסיפה כללית אישררה את המינוי.
6/662/2020 · פתח תקווה · 27.12.2021 · מאיר פורת: בהחלטות קודמות נקבע כי התובעת עומדת בהגדרת "מתחזק" לפי סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין.
2/145/2017 · פתח תקווה · 23.12.2021 · מאיר פורת: המפקח דחה את הבקשה: מי שלא היה צד להליך אינו רשאי לבקש הקפאתו, אין לעכב הליך שהסתיים בפסק דין חלוט, ואף לא מתקיימים תנאי עיכוב.
5/88/2021 · תל אביב · 28.10.2021 · דגנית קציר-ברין: המפקחת קבעה שסעיף 69 לחוק המקרקעין מקנה לנציגות סמכות להיות צד להליך משפטי בעניין החזקת הבית וניהולו.
05/407/2019 · תל אביב · 27.10.2021 · אביטל שרייבר: המפקחת קבעה כי חוק המקרקעין אינו מקנה מעמד ל"חברת ניהול" אלא ל"מתחזק" לפי סעיף 71(ב), וכי אלמלא היתה חברת הניהול מתחזק לא היתה יכולה להיות צד להליך לפי סעיף 72(ג).
3/461/2020 · חולון · 20.10.2021 · אורי שלומאי: המפקח דחה את בקשת העיכוב: זהות הצדדים אינה חופפת, ההליך ההצהרתי טרם התקדם, ואף אם ייקבע שהתובעת אינה מתחזקת אין זה פוטר את הנתבעת מתשלום הוצאות החזקת הבית לפי סעיף 58, שישולם למצער לנציגות.
2/60/2015 · באר שבע · 19.10.2021 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה שהעסקת העובדת וסבירות שכרה הוכחו: לפי רואה החשבון מטעם התובעת חברה בתחום עיסוקה ובהיקף פעילותה נזקקת לכשני עובדים, ועדות רואה החשבון של הנתבעים נדחתה משום שלא היה לו ניסיון בחברות ניהול מסוג זה.
עש"א 3210-05-21 · מחוזי מרכז-לוד · 8.10.2021 · ערעור: תקנון מוסכם רשום גובר על הסכמי ניהול פרטניים קודמים; הערעור על תיק 3/143/2019 נדחה.
6/36/2021 · פתח תקווה · 30.9.2021 · מאיר פורת: המפקח קבע שדי בהחלטת רוב בעלי הדירות באסיפה הכללית כדי לפטור חברי נציגות מדמי ועד.
6/145/2017 · פתח תקווה · 2.9.2021 · מאיר פורת: המפקח קבע כי מינוי מתחזק אפשרי בתקנון, בהחלטה ברוב הדרוש לפי סעיף 71(ב) (1), או בהסכמי מכר פרטניים, וכאן המסלול הרלוונטי הוא ההסכמי: בעלי היחידות חתמו בהסכמי המכר ובהסכמי הניהול על התקשרות ישירה עם הנתבעת, שילמו לה דמי ניהול והמשיכו לשלם לאחר שלוש השנים הראשונות (סעיף 6א לחוק המכר), ולכן ראו בה מתחזק.
3/3/2021 · רחובות · 25.7.2021 · אלעד אזר: המפקח דחה את הבקשה למחיקת הנתבע: חברת עורכי דין אינה חברה בערבון מוגבל ובעל מניותיה אחראי אישית לחובותיה לפי סעיפים 59א ו-59ו לחוק לשכת עורכי הדין, ולכן ניתן לצרף אותו לתביעת מתחזק שבסמכות המפקח ולמנוע פיצול הליכים.
2/54/2021 · אשדוד · 13.7.2021 · אלעד אזר: נקבע כי סעיף 6א לחוק המכר (דירות) לא חל, מאחר שההסכם לא כלל תניה האוסרת על סיום ההתקשרות, ולכן ההסכם לא פקע אחרי שלוש שנים.
5/458/2021 · תל אביב · 24.6.2021 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת דחתה את ההגנה: לחברת הניהול אין הרשאה לפטור בעל דירה מחובתו לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין ולפי התקנון המוסכם לשלם את מלוא חלקו, וגם לנציגות אין הרשאה כזו; פטור מסוג זה מסור לאסיפה הכללית.
6/66/2020 · פתח תקווה · 21.6.2021 · מאיר פורת: המפקח קבע כי כאשר נטען שצד הוא מתחזק, עליו לבחון כתנאי מקדמי אם אכן מדובר במתחזק לפי סעיף 71 לחוק.
2/198/2017 · רחובות · 15.6.2021 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי חובת בעל דירה להשתתף בהוצאות לפי סעיף 58 אינה מותנית בתפקוד התובעת (הלכת וייזר), וכי התובעת, כמתחזק, היא זרוע ארוכה של הנציגות; על טענות לגבי ניהולה להגיש תביעה נפרדת.
2/199/2017 · רחובות · 15.6.2021 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי חובת בעלי הדירות לשאת בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף אינה מותנית בתפקוד תקין של התובעת, וכי טענות על ניהולה יש להעלות בתביעה נפרדת ולא כטענת הגנה או קיזוז.
4/415/2019 · חולון · 7.4.2021 · אורי שלומאי: סמכות המפקח בסכסוך בין בעל דירה למתחזק מותנית בכך שהתובעת היא מתחזק לפי החוק.
3/143/2019 · באר שבע · 21.3.2021 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי אין מחלוקת שהתובעת היא מתחזק לפי סעיף 71(ב)(1) וכי יש לראות במתחזק כזרועה הארוכה של הנציגות, ולכן טענת העדר היריבות נדחתה.
12/84/2020 · אשדוד · 4.3.2021 · אלעד אזר: המפקח דחה את בקשת הביטול: הנתבעים ידעו על מועד הדיון, ולא הוכיחו הגנה שיש בה סיכוי.
12/18/2021 · אשדוד · 17.2.2021 · אלעד אזר: המפקח בחן סמכותו ביוזמתו וקבע שההסכם מקנה לתובעת מעמד של מתחזק לפי סעיף 71(ב); מתחזק רשאי לתבוע לפני המפקח (סעיפים 72(ג) ו-73) רק נגד בעל דירה בעילה של אי-תשלום שכרו וחלקו בהוצאות (סעיפים 58 ו-71(ג)).
6/455/2017 · פתח תקווה · 14.1.2021 · אושרת ארפי מוראי: פסק דין משלים בעניין הוצאות משפט.
13/111/2020 · עכו · 27.8.2020 · יובל וסרקרוג: בהתאם להלכת קניון לב כרמיאל (רע"א 6394/15) הסמכות נבחנת בשני שלבים: זהות הצדדים ומהות הסכסוך.
8/398/2015 · חיפה · 26.8.2020 · יעל ליבוביץ: המפקחת דחתה את מרבית הרכיבים.
2/60/2015 · באר שבע · 17.8.2020 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי חלקם של הנתבעים בהוצאות האחזקה יחושב לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כלומר לפי יחס שטח רצפת היחידות לשטח רצפת כלל היחידות, ובוטלה שיטת ההעמסה של התובעת.
6/486/2017 · פתח תקווה · 18.6.2020 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה שלפי הסכם השיתוף חתימה עליו נחשבת חתימה על הסכם הניהול, ללא תנאי מקדים של מסירת החזקה, ולכן הנתבעת חייבת בתשלום.
6/486/2017 · פתח תקווה · 23.2.2020 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה שהנתבעת חייבת בתשלום מחודש 11/2016: לפי סעיף 10(ב) להסכם השיתוף יראוה כמי שחתמה על הסכם הניהול, ולכן יש יריבות עם התובעת (גם מכוח סעיף 34 לחוק החוזים).
6/107/2018 · פתח תקווה · 24.12.2019 · אושרת ארפי מוראי: הסעד למינוי מנהל חיצוני נדחה: לא הוכח שהנציגות אינה מתפקדת, ומינוי מתחזק לפי סעיף 71(ב)(1) הוא החלטה של בעלי הנכסים בתקנון או ברוב של שני שלישים מהרכוש המשותף; מינוי גורם אחר לניהול הבית צריך להיות מובא לאסיפה הכללית.
1/456/2017 · ירושלים · 5.8.2019 · יעל ענתבי-שרון: המפקחת קבעה כי הקבלן נשא בתשלום לחברת הניהול לתקופה המוקדמת לתחולת הסכם הניהול (שנכנס לתוקף ב-1.2.17), ולא הוכח כי הנציגות חבה בתשלום זה או כי הוסכם במפורש שהנציגות תשיבו כ'מימון ביניים'; הנטל להוכיח כך מוטל על הקבלן ולא הורם.
6/370/2018 · פתח תקווה · 12.5.2019 · אושרת ארפי מוראי: המפקחת קבעה שהאסיפה הכללית מוסמכת, ברוב דעות, לפטור חברי נציגות מדמי ועד, וששכר כזה הוא הוצאה לפי סעיף 58(א) (בהקשר סעיפים 68 ו-71(ג)).
3/67/2018 · רחובות · 25.2.2019 · ציפי קוינט-שילוני: המפקחת קבעה כי התביעה הועברה אליה מבית משפט השלום ולכן היא רוכשת סמכות לדון גם בסוגיות שאינן בסמכותה לפי חוק המקרקעין (סעיף 79 לחוק בתי המשפט).
3/73/2016 · רחובות · 14.1.2019 · ציפי קוינט-שילוני: הצדדים הסכימו דיונית שהשאלה היחידה היא אם התשלומים העודפים ייזקפו לחוב בשנים 2012-2016. המפקחת קבעה שאין זו טענת קיזוז (שהדין המהותי, סעיפים 58 ו-56 לחוק המקרקעין, אינו מתיר), אלא טענת פרעתי והתחשבנות באותו חוב.
5/188/2016 · תל אביב · 22.7.2018 · יעל ענתבי-שרון: המפקחת קבעה שהסכם השיתוף ונספח התקנון מחייבים את חברי קבוצת הרכישה לעניין שיטת חישוב דמי הניהול וההחזקה, וכי ההסדר בחוק בעניין זה דיספוזיטיבי וניתן להתנות עליו.
1/13/2016 · ירושלים · 23.7.2017 · יעל ענתבי-שרון: המפקחת דחתה את הטענה: האסיפה הכללית היא הגוף העליון בבית המשותף וסמכויותיה חלות גם על נושאים שבסמכות הנציגות, ובפרט כשיש חוסר הסכמה בין חברי הנציגות.
7/241/2015 · נתניה · 28.5.2017 · אסתי שחל: המפקחת דחתה את הטענות: הטענה להעדר יריבות הועלתה באיחור והנתבעת לא הכחישה בכתבי הטענות שהתובעת היא חברת הניהול; סעיף בתקנון המוסכם מסמיך את הנציגות להתקשר עם חברה לניהול הבית, ולכן אין צורך באישור האסיפה הכללית להסכם הניהול.
4/235/2013 · חולון · 26.2.2017 · דגנית קציר-ברין: המפקחת קבעה כי החניון אינו חלק מהרכוש המשותף והנתבעת נושאת לבדה בהוצאות תחזוקתו, ולכן אין להטיל עליה חבות נוספת בדמי ניהול.
1/340/2016 · ירושלים · 13.9.2016 · אורן סילברמן: המפקח קבע שאין לו סמכות: עילת התביעה היא בדיני חוזים, הסכם ניהול אינו תקנון מוסכם, ובהליך הקודם לא נקבע שהנתבעת היא מתחזק (מעשה בית דין והשתק פלוגתא; הצדדים הסכימו שהיא חברת ניהול ולא מתחזק).
5/405/2013 · תל אביב · 10.7.2016 · אורן סילברמן: המפקח קבע שהתובעת לא הוכיחה שהיא מתחזק: אין החלטת רוב בעלי הדירות או הוראה בתקנון, לא הוצגו הסכמי ניהול החתומים ברוב הנדרש, והיא התבססה על הסכם ניהול עם היזם והסכם אישי עם הנתבע.
1/457/2015 · ירושלים · 5.7.2016 · יעל ענתבי-שרון: המפקחת קבעה כי התביעה הוגשה על ידי הנציגות המכהנת ולא על ידי חברת הניהול, ולכן הנציגות מוסמכת לתבוע.
1/210/2016 · ירושלים · 17.6.2016 · אורן סילברמן: המפקח הבכיר דחה את התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין והשתק שיפוטי: התובעת טענה בהליך הקודם בהצלחה שהנתבעת אינה מתחזק ולא יכולה לטעון כעת את ההיפך.
7/109/2013 · נתניה · 7.6.2015 · אסתי שחל: בית משפט השלום כבר קבע בהליך קודם שהתובעת היא 'מתחזק' ומחק את התביעה אצלו מחוסר סמכות.
7/156/2012 · נתניה · 3.2.2015 · אסתי שחל: המפקחת קבעה כי התקנון המוסכם מסמיך את הנציגות להתקשר עם חברת ניהול, כי חברת הנציגות כיהנה בפועל וכי הנתבעים הכירו בה בשתיקתם, וכי התובעות סיפקו שירותי ניהול והיו חברות הניהול של הבית בתקופות הרלוונטיות, אף שלא נחתם הסכם בכתב עם אחת מהן.
8/135/2012 · חיפה · 25.1.2015 · יעל ליבוביץ: המפקחת דחתה את הבקשה להעברת ניהול החשבונות לחברת הניהול, וקבעה שגם כשהנציגות שוכרת שירותי ניהול מחברת ניהול, הנציגות היא האמונה על ניהול חשבונות הבית (סעיפים 15 ו-16 לתקנון המצוי).
9/65/2013 · נצרת · 16.12.2014 · יובל וסרקרוג: המפקח קבע שלא הוכח כי נותני השירותים הם "מתחזק" כהגדרתו בחוק המקרקעין, ולכן לא נדרש רוב מיוחד; לבית לא מונה מתחזק אלא נציגות מכהנת, והנציגות רשאית להתקשר עם ספקי שירותים (ניקיון, תחזוקה) לצורך מילוי תפקידה מבלי שהדבר יהפוך אותם למתחזק.
1/231/2012 · ירושלים · 23.2.2014 · יעל ענתבי-שרון: המפקחת קבעה כי בעלת הדירה חייבת לשלם את חלקה בהוצאות לפי סעיף 59 לחוק המקרקעין גם אם יש לה טענות כנגד המתחזק, אך שאין בהסכם או בחוק מקור לחיוב נוסף בגין 'שטחים ציבוריים' מעבר לשטח הדירה בפועל.
5/454/2013 · תל אביב · 11.2.2014 · אורן סילברמן: המפקח קבע כי התקשרות בעלי הדירות עם חברת ניהול, בין אם היא מתחזק לפי סעיף 71 ובין אם נותן שירותים, היא התקשרות חוזית, ובהיעדר תקנון רשום יש להתחשב בהוראות התקנון המוסכם והסכם הניהול, וכי סעיף 7.11 לתקנון המוסכם הוא הוראה תקנונית מחייבת.
8/262/2010 · חיפה · 11.2.2014 · צפורה פיגנבוים: המפקחת קבעה שהבית מורכב משני אגפים ופירטה אילו מערכות וחלקים ינוהלו בנפרד ואילו יישארו רכוש משותף כללי.
6/163/2011 · פתח תקווה · 30.10.2013 · טלי להב: המפקחת קבעה כי מקור החיוב הוא חובת בעל זכויות לשאת בחלקו היחסי בהוצאות לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין וכן הסכם הניהול, וכי לשון ההסכם ('הגבוה מבין השניים') ברורה ואינה מאפשרת תשלום לפי השיעור הנמוך.
5/20/2013 · תל אביב · 13.9.2013 · אורן סילברמן: המפקח קבע שהתובע מונה כדין כמתחזק לפי סעיף 71(ב)(1) ברוב של 12 מתוך 14 בעלי דירות (כולל הנתבעים), ולכן מוסמך לתבוע לפי סעיף 72 כ"זרועה הארוכה" של הנציגות.
5/415/2013 · תל אביב · 12.9.2013 · אורן סילברמן: המפקח קבע שאין לו סמכות: עילת התביעה היא הסכם הניהול ודיני חוזים או עשיית עושר, ולא סעיף 58. אף אם התובעת מתחזק, אין בחוק המקרקעין הוראה המסמיכה את המפקח לדון בסכסוך בין מתחזק לבין בעלי הדירות או הנציגות שעילתו בהסכם למתן שירותים, ואין להרחיב את סעיף 72. התביעה הועברה לבית משפט השלום.
5/143/2013 · תל אביב · 22.5.2013 · אורן סילברמן: המפקח קבע כי החברה אינה מתחזק: מתחזק לפי סעיף 71(ב) הוא מי שמונה על ידי רוב בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, והנתבעות לא הסכימו למינויה ולא הוצג תקנון מוסכם או החלטה ברוב הנדרש.
3/107/2011 · רחובות · 31.12.2012 · דגנית קציר-ברין: המפקחת קבעה כי נציגות רשאית להתקשר עם ספקי שירותים, ובהם חברת ניהול, ללא אישור מיוחד של האסיפה הכללית (סעיף 69), וכי הסכמים כאלה אינם מקנים לספק מעמד של 'מתחזק' לפי סעיף 71(ב) ואין צורך באישורם ברוב מיוחד.
8/60/2010 · חיפה · 14.10.2012 · צפורה פיגנבוים: המפקחת קבעה כי כל עוד הבית לא הוכרז כבית מורכב חלה ברירת המחדל ולפיה כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות האחזקה של כל הרכוש המשותף, ואין בעלי דירות רשאים לפרוש באופן חד צדדי ולשכור חברת ניהול משלהם.
7/54/2010 · נתניה · 6.11.2011 · אסתי שחל: המפקחת קבעה שחברת הניהול אינה מתחזק כהגדרתו בסעיף 71(ב)(1), משום שההתקשרות עמה נעשתה על ידי הנציגות ולא על ידי בעלי הדירות, ולכן היא ספק שירותים שהנציגות שכרה.
5/76/2011 · תל אביב · 27.4.2011 · אורן סילברמן: המפקח קבע שמשבחרו בעלי הדירות להתקשר עם מתחזק לפי סעיף 71(ב), הוא אחראי לניהול והחזקה תקינה כולל החשבונות (סעיף 71(ד)), והוסמך בהסכם לגבות חובות קודמים ולנהל הליכים.
7/123/2009 · נתניה · 11.4.2010 · אסתי שחל: המפקחת דחתה את טענת העדר הסמכות: העובדה שהנציגות התקשרה עם חברת ניהול אינה מנשלת אותה מחובותיה וזכויותיה, לרבות הגשת תביעות נגד דיירים, ואין מניעה שמנהל חברת הניהול יהיה המצהיר מטעם הנציגות.
2/74/2009 · באר שבע · 7.11.2009 · ש. הייזלר: המפקח קבע כי יש לראות בתובעת מתחזק לפי סעיף 71(ב) לחוק, שכן בעלי הדירות חתמו על הסכם הניהול שהסכים למינוי חברת הניהול ולהמחאת זכויותיה לחברה אחרת, וכי ההסכם מחייב הן מדיני החוזים והן מכוח סעיף 58 וסעיף 12 סיפא לתקנון המצוי (הסכמת בעל דירה לשינוי).
1/83/2003 · ירושלים · 22.5.2003 · פנחס לוי: המפקח דחה את כל טענות הסף.
הערה: הסיכום מבוסס על טקסט ההחלטות כפי שהורדו מהמאגר. בחלק מההחלטות הישנות הטקסט סרוק ומשובש; במקרים אלה לא צוטטו סכומים או מספרי סעיפים שלא ניתן היה לקרוא. התאריכים הם כפי שהם מופיעים במאגר. אזכורים של פסיקת בתי המשפט (קניון לב כרמיאל, אלגרבלי) מובאים כפי שהמפקחים הביאו אותם, ולא נבדקו במקור.
המאמר מובא לצורך מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת מקרה ספציפי מומלץ לפנות לעורך דין.
תגובות