איזה רוב צריך? מדריך להחלטות בבית המשותף
"צריך רוב" היא אחת האמירות הנפוצות באסיפות דיירים, אבל איזה רוב? רוב של מי שהגיעו לאסיפה, רוב של כל בעלי הדירות, או הסכמה של כולם? התשובה תלויה בסוג ההחלטה. החלטה שהתקבלה ברוב הלא נכון עלולה להיפסל אצל המפקחת על רישום מקרקעין, גם אם רוב השכנים תמכו בה. במאמר זה נעשה סדר ברוב הנדרש לסוגי ההחלטות השכיחים בבית המשותף.
לפני הרוב: מניין חוקי ואסיפה תקינה
החלטות הבית המשותף מתקבלות באסיפה הכללית של בעלי הדירות. לפי התקנון המצוי, כדי שהאסיפה תוכל לקבל החלטות צריכים להשתתף בה לפחות מחצית מבעלי הדירות, בעצמם או באמצעות מיופה כוח. אם אין מניין, אפשר לקבוע מראש בהודעה על האסיפה שהיא תתקיים במועד נדחה, ואז היא חוקית בכל מספר משתתפים.
לכל דירה יש קול אחד. ההודעה על האסיפה צריכה להישלח מראש ולפרט את הנושאים שעל סדר היום. החלטה בנושא שלא הופיע בהודעה חשופה לתקיפה. בבית שיש לו תקנון מוסכם, ייתכן שנקבעו בו כללים אחרים, ולכן תמיד מתחילים מבדיקת התקנון.
רוב רגיל: הניהול השוטף
רוב רגיל של המשתתפים באסיפה מספיק להחלטות הניהול הרגילות: בחירת נציגות הבית, אישור תקציב ודמי ועד, התקשרות עם חברת ניקיון או גינון, תיקונים ואחזקה שוטפת של הרכוש המשותף, וכללי שימוש סבירים בו. אלה החלטות שנועדו לשמור על הבניין ולנהל אותו, ולא לשנות את זכויות בעלי הדירות.
רוב מיוחד: החלטות שמשנות את הבניין
שינוי התקנון: רוב של בעלי הדירות שלהם לפחות שני שלישים ברכוש המשותף (סעיף 62 לחוק המקרקעין). זו הדרך לקבוע, למשל, כללים מחייבים לגבי חניה, השכרה לטווח קצר או חלוקת הוצאות.
התקנת מעלית בבניין שאין בו מעלית: שני שלישים מבעלי הדירות (סעיף 59ו). להחלטה הזאת כללים מיוחדים לגבי מי משלם, ועליהם הרחבנו במאמר נפרד.
בנייה ברכוש המשותף לשם הרחבת דירה: בעלי 75% מהדירות, שלהם לפחות שני שלישים ברכוש המשותף, בכפוף לתנאים שבחוק ולהיתר בנייה (סעיף 71ב).
חיזוק ותוספות בנייה לפי תמ״א 38 והתחדשות עירונית: חלים עליהם חוקים מיוחדים עם רובים ותנאים משלהם, שנקבעים לפי סוג הפרויקט. כאן חשוב לבדוק את הנוסח העדכני לפני שמכנסים אסיפה.
הסכמה של כולם, או של מי שנפגע
יש החלטות שאף רוב לא יכול לכפות. הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, כמו גג, חצר או חניה, מחייבת ככלל את הסכמת כל בעלי הדירות. גם החלטה שפוגעת בזכויות של בעל דירה מסוים, או מטילה עליו חובות ותשלומים שאינם קבועים בחוק או בתקנון, אינה מחייבת אותו בלי הסכמתו. ובתי המשפט קבעו שגם שימושים ברכוש המשותף שפוגעים בפרטיות של כלל הדיירים, כמו מצלמות אבטחה בלובי, דורשים את הסכמת כולם.
מה עושים כשההחלטה שנויה במחלוקת
לפני האסיפה: לבדוק את התקנון ואת סוג ההחלטה, לנסח את סדר היום בבירור, ולאסוף ייפויי כוח מבעלי דירות שלא יגיעו.
באסיפה: לרשום פרוטוקול מסודר עם שמות המצביעים ומספרי הדירות. בהחלטות שדורשות רוב מבעלי הדירות, ולא רק מהמשתתפים, הספירה צריכה להיות של כלל הבניין.
אחרי האסיפה: בעל דירה שסבור שההחלטה התקבלה שלא כדין או פוגעת בו, יכול לפנות למפקחת על רישום מקרקעין. כדאי לפעול מהר. השתהות ארוכה עלולה להחליש את הטענות.
שאלות נפוצות
בעל כמה דירות מקבל כמה קולות?קול לכל דירה שבבעלותו, אלא אם התקנון המוסכם קובע אחרת.
שוכר יכול להצביע?השוכר אינו בעל הדירה. הוא יכול להצביע רק אם בעל הדירה נתן לו ייפוי כוח לכך.
הנציגות החליטה לבד על שיפוץ גדול. זה תקף?הנציגות מנהלת את הבית בשוטף, אבל החלטות מהותיות שמחייבות את בעלי הדירות בהוצאות חריגות צריכות לעבור באסיפה הכללית, ברוב הנדרש.
ניסיון מהשטח
עו״ד בועז מאירי משמש יועץ משפטי של האגודה לתרבות הדיור במחוז ירושלים, ומלווה נציגויות ובעלי דירות בבתים משותפים. המשרד מסייע בהכנת אסיפות והחלטות כך שיעמדו בדרישות החוק, בניסוח ושינוי תקנונים, ובייצוג בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
המידע במאמר הוא כללי ונכון למועד כתיבתו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת עניינך האישי ניתן לפנות למשרד: 054-5306012.
תגובות