סכסוכי שכנים ובתים משותפים

עו"ד בועז מאירי משמש יועץ משפטי של האגודה לתרבות הדיור במחוז ירושלים, ומלווה מזה שנים נציגויות, ועדי בתים ובעלי דירות בבתים משותפים. הניסיון הזה מאפשר להכיר מקרוב את הבעיות שחוזרות בכל בניין, ואת הדרכים המעשיות לפתור אותן, לפני שהן הופכות למלחמה בין שכנים.

סכסוך בין שכנים שונה מסכסוך רגיל: הצדדים ממשיכים לגור זה ליד זה גם אחרי שההליך מסתיים. לכן המטרה היא לפתור את הבעיה בדרך שתאפשר להמשיך לחיות בבניין, ורק כשאין ברירה, לפנות לערכאות.

מי מכריע בסכסוך בבית משותף

רוב הסכסוכים בין בעלי דירות על זכויותיהם וחובותיהם בבית המשותף נדונים בפני המפקח על רישום מקרקעין, ולא בבית משפט השלום. זה הליך ייעודי, מהיר יחסית ופחות פורמלי, אבל יש לו כללים משלו, ולכן חשוב להגיע אליו מוכנים. המשרד מייצג בעלי דירות ונציגויות בתביעות בפני המפקחת על רישום מקרקעין בירושלים, וגם בבתי המשפט כשהעניין שייך לשם, למשל בתביעות נזיקין או מטרד. עו"ד בועז מאירי ייצג במאות תיקים מול המפקחים על רישום מקרקעין ובבתי משפט בסכסוכי שכנים.

מאגר פסקי דין: רוצים לראות איך המפקחים מכריעים בפועל? ריכזנו במקום אחד 1,765 פסקי דין והחלטות של המפקחים על רישום מקרקעין בבתים משותפים, עם חיפוש לפי נושא, לשכה ושנה. למאגר פסקי הדין ←

הסכסוכים הנפוצים והדרך לפתור אותם

דמי ועד ודייר שאינו משלם

כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה והשירותים של הרכוש המשותף, לפי חלקו ברכוש המשותף, אלא אם התקנון קובע אחרת. דייר שמסרב לשלם אינו יכול להתנות את התשלום בטענות נגד הנציגות. לנציגות יש כלים לגבות את החוב, כולל תביעה בפני המפקחת, והחלטה של המפקחת ניתנת לביצוע בהוצאה לפועל.

השתלטות על הרכוש המשותף

סגירת מרפסת, בנייה על הגג, תפיסת חניה או מחסן, והצבת מזגנים או ארונות בחדר המדרגות. בנייה ברכוש המשותף דורשת ככלל הסכמה של בעלי הדירות לפי הרוב שהחוק קובע, ולעיתים גם היתר בנייה. דייר שפעל בלי הסכמה עלול להידרש להחזיר את המצב לקדמותו.

רטיבות ונזקי מים

הסכסוך הנפוץ ביותר. מי אחראי לתיקון תלוי במקור הנזילה: צנרת פרטית של שכן, צנרת משותפת, הגג או המעטפת. חשוב לתעד, לקבל חוות דעת של מומחה, ולפנות לשכן ולנציגות בכתב. כשאין שיתוף פעולה, אפשר לבקש מהמפקחת צו לתיקון ולפיצוי.

רעש ומטרדים

רעש חוזר, עשן, ריחות, או שימוש חריג בדירה כמו השכרה לטווח קצר. החוק מאפשר לפעול גם במישור של הבית המשותף וגם בעוולת המטרד. המטרה היא להפסיק את המטרד בלי להחריף את היחסים.

תקנון והצמדות

התקנון הוא החוקה של הבניין. הוא קובע מה מוצמד לכל דירה, איך מתחלקות ההוצאות ואיך מקבלים החלטות. שינוי התקנון דורש רוב מיוחד, ושינוי שפוגע בזכויות של בעל דירה מסוים מחייב את הסכמתו. המשרד מנסח תקנונים, מתקן תקנונים קיימים ובודק את תוקפן של הצמדות.

החלטות אסיפה ועבודות בבניין

שיפוץ חזית, החלפת מעלית, התקנת מעלית בבניין ישן, הרחבות דירות ותמ"א 38. לכל סוג החלטה יש רוב שונה שהחוק דורש, וכדאי לקבל את ההחלטה בצורה תקינה מההתחלה, כדי שלא תותקף אחר כך.

למי אנחנו עוזרים

לבעלי דירות: כשהשכן פולש לרכוש המשותף, כשיש נזילה שאף אחד לא לוקח עליה אחריות, כשהנציגות מקבלת החלטה שפוגעת בכם, או כשאתם מתכננים שינוי בדירה וצריכים הסכמה.

לנציגויות וועדי בתים: גבייה מדיירים שלא משלמים, הכנת אסיפות והחלטות שיעמדו במבחן, התקשרות עם ספקים וחברות ניהול, והתמודדות עם דייר שפוגע ברכוש המשותף.

לחברות ניהול וליזמים: ליווי שוטף בניהול בניינים, ניסוח תקנונים והסכמים, וייצוג מול בעלי דירות ומול המפקחת על רישום מקרקעין.

שינויים ברכוש המשותף

הרחבת דירה, פיצול דירה, התקנת מעלית, הנגשה, החלפת ספק גז, עמדת טעינה לרכב חשמלי או דוד שמש: כל שינוי שנוגע ברכוש המשותף דורש הסכמה, והחוק קובע לכל סוג שינוי רוב אחר. הטעות הנפוצה היא להתחיל לבנות ואז לחפש את ההסכמה. אנחנו בודקים מראש מה נדרש, מכינים את ההחלטה והמסמכים, ומייצגים כשיש התנגדות.

צו מניעה דחוף

כשהבנייה או ההשתלטות על הרכוש המשותף קורות עכשיו, אין זמן להליך ארוך. אפשר לפנות למפקחת על רישום מקרקעין או לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני שיעצור את העבודות עד להכרעה. הזמן כאן קריטי: ככל שמחכים, קשה יותר לקבל צו, וקשה יותר להחזיר את המצב לקדמותו. במקרים כאלה כדאי לפנות בו ביום.

ליווי נציגויות

נציגות הבית המשותף מנהלת את הבניין בשם כל הדיירים, ולעיתים קרובות פועלת בהתנדבות ובלי ידע משפטי. המשרד מלווה נציגויות באופן שוטף:

• ייעוץ לפני אסיפות דיירים וניסוח הזמנות, פרוטוקולים והחלטות.
• גביית חובות מדיירים שאינם משלמים.
• התקשרות עם חברות ניהול, קבלנים וספקים.
• טיפול בדייר שפגע ברכוש המשותף.
• ייצוג בפני המפקחת על רישום מקרקעין ובבתי המשפט.

מאמרים בנושא בתים משותפים

בעמוד המאמרים, בקטגוריה "בתים משותפים וסכסוכי שכנים", תמצאו מדריכים מפורטים על דמי ועד בית, נזילות, סגירת מרפסות והשתלטות על הרכוש המשותף, תקנון הבית המשותף, סמכויות הנציגות, רעש ומטרדים, ועמדות טעינה לרכב חשמלי.

שאלות נפוצות

מה עושים כשאין נציגות בבניין?

כל בעל דירה יכול לזמן אסיפה כללית לבחירת נציגות. אם הדבר לא מסתייע, אפשר לפנות למפקחת על רישום מקרקעין, שמוסמכת למנות נציגות זמנית או מפקח.

שכן סגר את המרפסת לפני שנים. עדיין אפשר לתבוע?

זה תלוי בנסיבות, כולל האם ניתנה הסכמה, מתי נודע לכם והאם הבנייה פוגעת בכם. שיהוי בתביעה עלול להחליש אותה, ולכן כדאי לבדוק מוקדם.

האם בעל דירה בקומת קרקע חייב להשתתף בהוצאות המעלית?

תלוי באיזו הוצאה. בהתקנת מעלית חדשה בבניין שאין בו מעלית, בעלי דירות בקומת הקרקע פטורים מהוצאות ההתקנה. באחזקה ובהפעלה השוטפת כולם משתתפים, לפי היחס בין שטח הדירה לשטח כלל הדירות, ולא לפי השימוש בפועל, אלא אם התקנון קובע אחרת.

המידע בעמוד זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת עניינכם האישי ניתן לתאם פגישה במשרד: 054-5306012.