קנייה או מכירה של דירה היא לרוב העסקה הגדולה ביותר בחיים. טעות בבדיקה, סעיף לא מאוזן בחוזה או רישום שלא בוצע בזמן עלולים לעלות ביוקר. המשרד מלווה את העסקה מהבדיקות המקדימות, דרך המשא ומתן והחתימה, ועד רישום הזכויות על שמכם, כדי לזהות בעיות מראש ולהגן על הכסף שלכם.
ליווי קונים
לפני שחותמים, צריך לדעת בדיוק מה קונים. הבדיקות שהמשרד מבצע כוללות:
- בדיקת זכויות: נסח טאבו, או רישומים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, כדי לוודא שהמוכר הוא הבעלים ושאין על הנכס משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה לטובת אחרים או זכויות של צדדים שלישיים.
- בדיקה תכנונית: תיק הבניין בעירייה, היתרים, חריגות בנייה, תוכניות מאושרות או מתוכננות בסביבה, והאם יש צו הריסה או הליך פלילי תלוי.
- חובות לרשויות: ארנונה, מים ותשלומים לוועד הבית, וקבלת האישורים הדרושים לרישום.
- בדיקת הבית המשותף: מה מוצמד לדירה, האם יש תקנון מיוחד, והאם המרפסת או החניה שמוצגות לכם באמת שייכות לדירה.
על בסיס הבדיקות מנוסח החוזה: מועדי תשלום שמותאמים למשכנתא, הגנות על הכסף ששולם, מועד מסירה, פיצוי מוסכם, ומה קורה אם משהו משתבש. מיד אחרי החתימה נרשמת לטובתכם הערת אזהרה, ומשם המשרד מלווה את העסקה מול הבנק המממן, רשות המסים והרשויות, עד רישום הדירה על שמכם.
ליווי מוכרים
גם המוכר צריך הגנה: ודאות שהתמורה תשולם, מנגנון לסילוק המשכנתא הקיימת, ותכנון מס נכון. המשרד בודק מראש את חב ות מס השבח והפטורים האפשריים, מכין את החוזה, מוודא שהכספים מועברים באופן מוגן, ומטפל באישורים הדרושים להעברת הזכויות.
קנייה מקבלן
רכישת דירה על הנייר שונה מהותית מקנייה מיד שנייה. החוזה מנוסח בידי הקבלן, ובדרך כלל לטובתו. החוק מחייב את הקבלן להבטיח את הכספים ששולמו לו, בדרך כלל בערבות בנקאית לפי חוק המכר, ומעניק לקונה זכויות בנוגע לליקויי בנייה ולאיחור במסירה. במשא ומתן מול הקבלן אפשר לשפר תנאים חשובים: מפרט טכני, לוחות זמנים, פיצוי על איחור, ומה קורה אם הדירה שנמסרה שונה מהתוכנית. גם אחרי המסירה המשרד מלווה בטיפול בליקויים מול הקבלן.
מיסוי מקרקעין
כל עסקה במקרקעין מדווחת לרשות המסים בתוך המועדים הקבועים בחוק, ולצידה נקבעים מס רכישה על הקונה ומס שבח על המוכר. לגובה המס יש השפעה משמעותית על כדאיות העסקה: זכאות לפטור על דירת מגורים יחידה, מדרגות מס רכישה לדירה יחידה או נוספת, וחישוב השבח. המשרד מטפל בדיווח ובשומה כחלק מהליווי, ומפנה לייעוץ מס מקצועי כשנדרש.
שית וף במקרקעין ופירוק שיתוף
כשכמה אנשים מחזיקים יחד בנכס, למשל יורשים או בני זוג לשעבר, ואחד מהם רוצה לצאת מהשיתוף, החוק מאפשר לכל שותף לדרוש פירוק. המשרד מנהל משא ומתן על קנייה של חלק השותף, מנסח הסכמי שיתוף, ומייצג בתביעות לפירוק שיתוף כשאין הסכמה.
עסקאות קומבינציה ותמ"א
בעלי דירות וקרקעות שמקבלים הצעה מיזם, להריסה ובנייה מחדש, לחיזוק או לעסקת קומבינציה, צריכים ייצוג עצמאי שמגן עליהם. המשרד בוחן את ההצעה, את איתנות היזם ואת הבטוחות, ומנהל את המשא ומתן על התמורה, על לוחות הזמנים ועל ההגנות לבעלים.
שאלות נפוצות
למה חשוב לרשום הערת אזהרה מיד אחרי החתימה?
הערת אזהרה מזהירה כל מי שבודק את הנכס שיש לכם זכות בו, ומגינה עליכם מפני מכירה כפולה, משכנתא חדשה או עיקול שיירשמו אחרי החתימה.
האם עורך דין אחד יכול לייצג את שני הצד דים?
לא מומלץ. לקונה ולמוכר יש אינטרסים מנוגדים, ולכל אחד מהם מגיע ייצוג שפועל רק לטובתו.
מתי משלמים מס רכישה?
המועדים קבועים בחוק ונספרים מיום החתימה. איחור גורר ריבית וקנסות, ולכן המשרד מטפל בדיווח מיד לאחר החתימה.
המידע בעמוד זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת עניינכם האישי ניתן לתאם פגישה במשרד: 054-5306012.